Slim beleggen in vastgoed: zo creëer je extra inkomen

Lage spaarrentes en dalende dividenden jagen kapitaalkrachtige beleggers al jaren richting vastgoed. Inmiddels stoppen ook kleinere particuliere investeerders hun vermogen graag in stenen. Dat doen ze onder meer via vastgoedbeleggingsfondsen, waar ze een deel van de huur opstrijken als ‘passief inkomen’. Een verkenning.

Het is druk op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Een groeiende groep particulieren heeft de afgelopen jaren zijn spaargeld van de bank gehaald en belegd in panden. Zij pakken via huurinkomsten een stabiele stroom van stevige rendementen, van vier tot wel acht procent. Prof. dr. Dirk Brounen, specialist in vastgoedeconomie aan de Tilburg University, kent de cijfers: “Van de 7,7 miljoen woningen in Nederland is 57% eigendom van de bewoner en is 43% verhuurd. Van die huurwoningen is 69% in eigendom van woningcorporaties. De resterende 31% – zo’n 800.000 woningen – is in handen van beleggers. Daarvan is ruwweg een kwart eigendom van institutionele (pensioen)beleggers, inmiddels zo’n 600.000 zijn van grotere en kleinere particuliere investeerders – mensen die hun spaargeld in een woningbelegging stoppen en daarvan maandelijks huuropbrengst vangen.”

Kantoorpanden en supermarktvastgoed

Naast woningen zijn ook kantoren en winkelpanden sterk in trek bij beleggers. Het kantorenbeleggingsvolume stijgt al een aantal jaren fors: van 3,8 miljard euro in 2015 en 5,4 miljard euro in 2016 naar 7,8 miljard euro in 2017. Hoofdzakelijk in Amsterdam, maar inmiddels ook in andere grote steden en in de provincie. Beleggers in retailvastgoed zijn vooral geïnteresseerd in topwinkelstraten, supermarkten en wijkwinkelcentra; het gemiddelde jaarlijkse investeringsvolume is hier 2 miljard euro, met wijkwinkelcentra als de grootste categorie en als sterkste stijgers: met 15% in 2018.

Stijgende huurprijzen en -opbrengsten

Met de groeiende belangstelling en de krapte op de markt stijgen ook de huurprijzen. Dat speelt in alle categorieën, met de woningmarkt als voornaamste uitschieter. Brounen: “Volgens cijfers van vastgoedmarktanalist JLL steeg de prijs per maand voor gemiddelde Nederlandse huurwoningen tussen het derde kwartaal van 2018 en het eerste kwartaal van 2019 van gemiddeld 13,50 euro tot 15,40 euro per vierkante meter per maand. Dat is een toename van ruim veertien procent – in een half jaar.”

De vastgoedmarkt lijkt inmiddels ‘afgegraasd’ door institutionele beleggers en vermogende particulieren. De verkoopprijzen zijn omhooggeschoten tot recordniveaus. Sommigen vrezen een bubbel, maar Brounen is daar niet bang voor. “Ik verwacht geen prijsdalingen in de nabije toekomst. Die hebben we in de afgelopen veertig jaar maar twee keer gehad. Zelfs eventuele economische vertraging waar nu sprake van lijkt, hoeft niet tot daling te leiden. De rente is laag, de inflatie is laag, de vraag blijft groot en het aanbod heel beperkt. Veel oude kantoorpanden zijn inmiddels omgebouwd tot appartementen – dus ook daar zit weinig rek meer in. Terwijl de vraag blijft.”

Graantje meepikken

Toch ziet Brounen ook voor kleinere spaarders nog steeds mogelijkheden om ‘in vastgoed te gaan’ en zo hun graantje mee te pikken. “Daarbij moet je je eerst een aantal belangrijke vragen stellen. In wat voor vastgoed wil je investeren – woningen, kantoren, winkelpanden? In welke regio zoek je het? Heb je genoeg verstand van zaken om de ontwikkelingen in de markt te kunnen inschatten, ook vijf, tien of vijftien jaar vooruit? Wil je beheer en exploitatie zelf doen? En heb je genoeg geld om zelfstandig in te stappen? Of beleg je liever via een vastgoedbeleggingsfonds, waarbij je ontwikkeling, beheer en exploitatie kunt overlaten aan specialisten?”

Vastgoedbeleggingsfonds

Met name dat laatste is een steeds populairdere manier. Dat merkt ook Daan Wildschut, investment manager bij Reyersen van Buuren. Via dit bedrijf is voor een totaalbedrag van 2,2 miljard euro aan vastgoed aangekocht in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen – variërend van supermarkten en kantoorpanden tot parkeergarages en wooncomplexen. Wildschut en zijn collega’s selecteren sinds de jaren ’80 interessante beleggingsproposities. Bekende projecten die zo mogelijk zijn gemaakt zijn de Van Nelle Ontwerpfabriek in Rotterdam en de Kauwgomballenfabriek, de Heineken Music Hall (nu AFAS Live) en de Ziggo Dome in Amsterdam. Het vastgoed wordt doorgaans met vijftig of zestig procent bancaire financieringen aangekocht en voor het overige deel met geld van particuliere beleggers, die daarmee naar rato (economisch) eigenaar worden.

Rendement en kasstroom

De belangstelling van kleine spaarders voor vastgoedbeleggingsfondsen groeit de laatste tijd snel. Wildschut: “Wij brengen zo’n vier tot zes nieuwe projecten per jaar onder de aandacht bij beleggers, en de animo voor die projecten neemt toe. Je merkt dat mensen op zoek zijn naar rendement en kasstroom. Voor wie bereid is om meer risico te nemen dan bij een spaarrekening kan vastgoed uitkomst bieden.”

Met name die kasstroom maakt beleggingen in verhuurvastgoed interessant. “Je krijgt doorgaans elk kwartaal een rendementsuitkering uit de huurinkomsten, na aftrek van kosten voor onder meer onderhoud en beheer”, schetst Wildschut. “Zo biedt een niet-beursgenoteerd vastgoedbeleggingsfonds het beste van twee werelden: je kunt vastgoed aankopen maar hebt geen heel grote portemonnee nodig. Zulke beleggingen zijn bovendien minder gevoelig voor inflatie, doordat huurcontracten over het algemeen mee-indexeren, en je bent niet direct afhankelijk van het vaak nerveuze sentiment op de beurs.”

Langjarige huurcontracten

De hoogte van het verwachte uitkeringsrendement verschilt per project en per type vastgoed. “Bij woningfondsen is dat jaarlijks gemiddeld zo’n vijf procent, bij supermarkten zes tot zeven procent en bijvoorbeeld bij parkeergarages ook zo’n zes procent. Die laatste twee categorieën hebben als voordeel dat je daar vaak te maken hebt met langjarige huurcontracten van bijvoorbeeld vijf of tien jaar en soms langer. Dat biedt stabiliteit, met voorspelbare kasstromen voor een langere periode. En als een pand na een bepaalde periode weer wordt verkocht, wordt ook de eventuele overwinst naar rato verdeeld onder de investeerders.”

Nieuwe trend: groeifondsen

Partijen zoals Reyersen van Buuren werken vaak op projectbasis: daarbij stop je als belegger je geld in een specifieke vastgoedportefeuille of één pand of complex. Sinds kort wint ook nieuw fenomeen terrein: het groeifonds. Wildschut: “Dat zijn fondsen binnen een specifiek marktsegment, waar steeds nieuwe objecten aan toegevoegd kunnen worden en nieuwe participaties voor kunnen worden uitgegeven. Met een groeiende portefeuille wordt een fonds bestendiger en heeft het meer spreiding.”

Gezonde supermarktportefeuille

Een voorbeeld is het nieuwe supermarktfonds, waarvoor Wildschut en zijn collega’s medio november een tweede emissie verwachten. “De portefeuille van het fonds bestaat al uit een gezonde supermarktportefeuille met panden op verschillende plekken in Nederland. Die wordt binnenkort uitgebreid.” Een veelbelovende stap, vindt Wildschut: “Supermarkten en dagwinkels zijn de positieve uitzondering binnen de retailmarkt. Retailers in de binnensteden, waar je gaat winkelen voor mode of elektronica, hebben het lastig. De supermarktbranche daarentegen is tot dusver een solide, conjunctuurongevoelige branche gebleken waar consumenten in goede én slechte tijden dagelijkse aankopen blijven doen. Dat geeft langdurige stabiele omzet. Bovendien groeit het segment van de dagelijkse boodschappen nog altijd – tot inmiddels ruim 38 miljard euro per jaar.”

Risico’s

Hoe zit het met de risico’s van beleggen in vastgoed? “Zoals iedere vorm van beleggen heeft ook vastgoedbeleggen risico’s”, zegt Wildschut. “Als het object tijdelijk niet wordt verhuurd bijvoorbeeld, heb je in die periode geen inkomsten. En de kosten voor rente en onderhoud lopen gewoon door. De waarde van objecten kan door de jaren heen stijgen maar ook dalen, waarbij de bank eerste recht van hypotheek heeft. Daalt de waarde, dan gaat dat ten koste van rendement en in extreme gevallen zelfs je inleg.”

Praktisch nadeel: je geld zit vast in stenen

Het meest praktische nadeel is wellicht: bij niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen zit je geld echt in de stenen. Net als wanneer je zelf een verhuurpand zou kopen en exploiteren. “In dit geval wordt het beheer, de verhuur en onderhoud allemaal meebegroot en geregeld, maar zit je geld er wel voor langere tijd in vast. Gemiddeld zeven tot tien jaar. En je kunt je participatie in de meeste fondsen niet zomaar verkopen, zoals bij een beursgenoteerd vastgoedfonds, al bieden groeifondsen meer flexibiliteit met bijvoorbeeld een terugkoopfaciliteit. Maar in principe moet je dit alleen doen met geld dat je voor langere tijd kunt missen.”

Artikel oorspronkelijk gepubliceerd op FD.nl