Vastgoedseminar Reyersen brengt inzicht en inspiratie

Heldere inzichten, nieuwe perspectieven en volop vastgoed-inspiratie. Het seminar van Reyersen van Buuren op 13 september jl. in Slot Zeist bood de geïnteresseerde deelnemers extra kennis en inzicht voor het maken van verstandige beleggingskeuzes. Een terugblik.

Het prachtige zeventiende-eeuwse Slot Zeist was een passende setting voor een seminar over eigentijds vastgoedbeleggen. In al zijn tijdloze glorie bood het beroemde kasteel een overtuigend bewijs van de tijdloze kracht en waarde van hoogwaardig vastgoed. De meer dan 150 gasten van Reyersen van Buuren werden na een gastvrij welkom door Jan Willem van der Kun meegenomen in een inspirerende kennissessie en voor inhoudelijke guidance bij het maken van verstandige beleggingskeuzes.

Onder leiding van moderator prof. dr. Tom Berkhout, hoogleraar Real Estate aan Nyenrode Business University, kregen de aanwezige vastgoedbeleggers in drie pakkende presentaties een diepere inkijk in de markt van vastgoedbeleggingen, en specifiek die van retail- en supermarktvastgoed, met ruime gelegenheid tot het stellen van vragen.

BNR-huiseconoom Han de Jong: “De kapitaalmarktrente zal nog wel iets stijgen, maar blijft historisch laag.”

“Uitgangspositie gunstiger”

Eerste expert op het programma was Han de Jong, BNR huiseconoom, voormalig chief economist van ABN AMRO en specialist in macro-economie. Hij gaf met heldere cijfers inzicht in de uitzonderlijk hectische marktsituatie van dit moment, met oplopende inflatie en gestegen rente. Hij wierp een relativerend licht op de huidige inflatie, die zonder de gestegen energieprijzen hooguit zo’n 5% blijkt te zien – veel lager dan de bijna 12% uit de energiecrisis van begin jaren ’70. Daardoor is onze huidige uitgangspositie veel gunstiger dan indertijd. Ook liet De Jong overtuigend zien dat tijdens de pandemie vooral de omzet in diensten daalde, maar dat de bestedingen aan goederen en levensmiddelen bleven stijgen. Voor 2023 verwacht De Jong verder economisch herstel, mede dankzij een dalende inflatie. Licht aan het eind van de tunnel dus. De kapitaalmarktrente zal nog wel iets stijgen, voorspelt hij, maar blijft nog altijd historisch gezien laag, waarbij de euro weer kracht zal winnen zodra de oorlog in Oekraïne voorbij is.

“Succes supermarkten voorspellen”

Aansluitend nam Jeroen van der Weerd de microfoon over. Deze econoom en ‘supermarktgeograaf’ doet met zijn Bureau Van der Weerd diepgravend onderzoek naar de marktpositie en kansen van supermarkten. In zijn presentatie getiteld ‘Supermarktvastgoed op waarde geschat’ nam hij het publiek mee in de wereld van onderzoek in retail en marktkansen. Zo schetste hij onder meer de sterke groei van de sector tijdens corona (tot een jaaromzet van inmiddels € 44,6 miljard) en onthulde hij aan de hand van voorbeelden uit zijn doorlopende ‘vestigingsplaatsonderzoek’ hoe hij op basis van data kan voorspellen welke supermarkt in welke wijken of buurten de komende tien jaar succes zullen hebben. Daarnaast gaf hij een inzicht in het belang van krachtige supermarktformules en de enorme investeringen die met name de grote merken doorlopend doen om hun formules aan te scherpen en steeds verder te innoveren, en liet hij bijvoorbeeld het enorme belang zien van iets eenvoudigs als ‘gratis parkeren’ op de omzet en marges.

Hans van Tellingen, Strabo: “Niet online maar in de fysieke winkel zit de meeste groeikracht, ook op de lange termijn.”

“Online is voor fysieke winkels meer kans dan bedreiging”

Retail-onderzoeker Hans van Tellingen (Strabo) tot slot hield als derde spreker in een kleine 50 slides binnen 25 minuten een betoog over de aanhoudende kracht van de fysieke winkel. De schrijver van het boek ‘Waarom stenen winkels winnen’ (2018) ziet via zijn onderzoeken in de praktijk dat niet de online winkel maar de fysieke winkel de plek is waar de meeste groeikracht zit, ook op de lange termijn. Hij constateert dat op basis van analyse en onderzoek van wijkwinkelcentra, ketens, retailers, parkeerfaciliteiten en bijvoorbeeld stadscentra in opdracht van gemeenten, beleggers, retailers en vastgoedmanagers. Hij onthulde dat niet de webwinkels de business wegkapen voor fysieke winkels, maar liet zien hoe consumenten steeds meer hun huiswerk online doen en vervolgens in fysieke winkels hun feitelijke aankoop doen. “De online retailomzet is nu ongeveer 15, 16% van het totaal, in lijn met wat we een aantal jaren geleden voorspelden, en daalt inmiddels weer. Bij online supermarktbestedingen ligt dat percentage nog een stuk lager, zo rond de 5%”, betoogde hij. “Online is voor fysieke winkels meer een kans dan een bedreiging. Vrijwel geen enkele web-only winkel maakt nog winst; ook Bol.com, Zalando en Amazon niet. Geld ophalen bij investeerders, dát is hun verdienmodel. Maar Jeff Bezos zegt het zelf: ‘Amazon will fail’. Amazon en Alibaba investeren niet voor niks steeds meer in fysieke winkels!”

Langere kassabon

Als verklaring wees Van Tellingen vol vuur op de ‘lange kassabon’ van de fysieke winkel: online koop je alleen wat je concreet zoekt; in een fysieke winkel koop je vrijwel altijd meer. Juist dáár zit de extra omzet en marge.” Ook Van Tellingen erkende dat in sommige plaatsen in Nederland de leegstand hoger is dan jaren terug, en dat hier en daar de huurprijzen dalen. Toch is de realiteit positiever dan doemdenkers suggereren, stelt hij. “Leegstand zie je vooral op plaatsen waar ook aantoonbaar overcapaciteit was. Landelijk schommelde de leegstand jarenlang zo rond de 5%; een vrij stabiel langjarig gemiddelde. In 2015 steeg die naar 7,5%, en inmiddels – zelfs in lockdowns en inflatie – daalt die weer!”

Verder de diepte in

Na een levendige vragenronde en een afrondend woord van Tom Berkhout konden de circa 150 gasten bij de borrel in informele sfeer verder met de sprekers de diepte in. Om nog meer kennis en inzicht op te doen voor het bepalen van hun beleggingsstrategie. Met als voornaamste takeaways dat de rente zal stabiliseren, de inflatie zal afnemen en dat met name wijkwinkelcentra de onbetwiste winnaars zijn als het gaat om gezonde omzetgroei en marges – zelfs in de turbulente voorbije jaren.