23 december 2021

Vastgoed blijkt goede ‘hedge’ bij stijgende inflatie

Door: Reyersen van Buuren Vastgoedbeleggingen

Na bijna twee jaar pandemie herstelt de economie zich boven verwachting goed. Dat is positief, maar heeft een vervelend bijeffect: de toenemende vraag maakt diensten en producten duurder, en door snel oplopende geldontwaarding zien spaarders hun vermogen afnemen. Investeren in vastgoed wordt vanwege mindere inflatiegevoeligheid daarentegen juist beschouwd als de goede inflatiehedge.

 

Inflatie is meer dan simpel een macro-economisch cijfer. Consumenten zien gas- en elektriciteitstarieven stijgen. Benzine en diesel zijn duurder dan ooit en voedingsmiddelen, dranken en tabak, gaan in prijs omhoog. In Nederland, zo becijferde Eurostat, stegen de prijzen in november met 5,6% vergeleken met een jaar eerder. Nederland zit daarmee boven het gemiddelde in de Eurozone, net als Duitsland en België. Het economisch herstel na de uitbraak van Covid-19 gaat gepaard met een sterk toenemende vraag naar goederen en diensten, terwijl belangrijke grondstoffen (onder meer olie) en halffabricaten (bijvoorbeeld halfgeleiders) schaarser worden. Daar bovenop komen nog logistieke problemen bij onder meer containervervoer. Dit drijft de kosten en daardoor de prijzen van veel goederen op. Grootste boosdoener is de energiesector. De prijzen van energie stegen volgens de rekenmeesters van het CBS in november met 42,7% vergeleken met een jaar eerder.

Ook in Europa groeit de onrust. Staan we aan de vooravond van een loon-prijsspiraal?

Internationaal kleuren de inflatiecijfers nog roder. In de VS zijn de prijzen de laatste maanden geëxplodeerd. In oktober lagen de prijzen in de Verenigde Staten ruim 6% hoger dan een jaar eerder – het hoogste in meer dan dertig jaar. De stijging heeft een brede basis; wonen, voedsel, auto’s en zorg werden duurder en is mogelijk niet van tijdelijke aard. De sterke koopkrachtdaling die daarvan het gevolg is, zet de Amerikaanse centrale bank, de Federal Reserve, onder druk om eerder dan verwacht de rente te verhogen en zo de inflatie te drukken. Aanvankelijk werd zo’n eerste renteverhoging voorzien midden volgend jaar, maar mogelijk grijpen de Fed-bestuurders al dit voorjaar in.

Koopkracht uitgehold?

Ook in Europa groeit de onrust over het uithollen van de koopkracht. Staan we aan de vooravond van een loon-prijsspiraal? Klaas Knot, directeur van De Nederlandsche Bank, sprak half november sussende woorden. De hoge inflatie is volgens hem tijdelijk; volgend jaar mag een daling worden verwacht en monetair ingrijpen is wat hem betreft niet nodig. Bovendien: een renteverhoging zou pas na enige tijd effect hebben, en zou ook negatief kunnen werken. ECB-president Christine Lagarde verklaarde in de Duitse pers: “Als we ons monetaire beleid nu aanscherpen, kunnen we pas over anderhalf jaar effect verwachten. Tegen die tijd zal volgens ons de inflatie allang weer zijn gedaald. Het risico bestaat dat we met monetaire maatregelen werkloosheid uitlokken en dat kan niet de bedoeling zijn.”

Inflatie eet je spaargeld op: van 1000 euro is bij 2% inflatie na 10 jaar nog maar 817 over.

Voor vermogen dat op een spaarrekening staat, is stijgende inflatie slecht nieuws. Zet 1.000 euro op een renteloze rekening, dan is dat bij 2% inflatie per jaar na 10 jaar nog maar 817 euro waard. Rekenen we ook negatieve rente en aftrek van vermogensbelasting mee, dan is de schade nog groter. Alhoewel we hier niet bang hoeven te zijn voor Zimbabwaanse toestanden (waar de inflatie in 2019 tot 200% steeg) maken beleggers zich wel in toenemende mate zorgen over het tempo van geldontwaarding, die bovendien mogelijk langere tijd aanhoudt.

Warren Buffett’s voorkeur

Waarin moet je beleggen om je vermogen tijdens stijgende inflatie veilig te stellen? Zijn obligaties of aandelen een oplossing? ’s Werelds rijkste belegger Warren Buffet gaf daarover recent zijn visie. “Bij obligaties wordt veelal periodiek een vast bedrag uitgekeerd, iets wat minder aantrekkelijk is als de inflatie stijgt. De koopkracht van het geld dat je vele jaren in de toekomst zult ontvangen, is bij een hogere inflatie namelijk veel minder.” Ook met aandelen is het oppassen, vindt Buffett. “De winstgevendheid van bedrijven neemt niet toe wanneer sprake is van hoge inflatie. Ze kunnen namelijk wel zelf hun prijzen verhogen, maar krijgen aan de andere kant ook te maken met hogere kosten doordat inkoopprijzen stijgen en inflatie leidt vaak tot stijging van de loonkosten.” Buffett’s voorkeur qua beleggingen in tijden van hoge inflatie gaat uit naar bedrijven met een structureel hoge winstgevendheid.

Structureel hoge inflatie bedreigt de winstgroei van bedrijven, en daarmee de aandelen.

In eigen land stipte Ineke Valke, senior beleggingsstrateeg van Rabobank, de kans aan dat door structureel hoge inflatie winstgroei en aandelen worden geraakt. “Zo ver is het nog niet. De economische activiteit neemt nog toe, zodat de omzetgroei doorzet. De balansen van ondernemingen zijn sterk en gemiddeld genomen heeft de consument de laatste anderhalf jaar door minder bestedingen een buffer opgebouwd. Verder kunnen de marges hoog blijven door de stijging in de productiviteit. Alle berichten over inflatie maken het voor ondernemingen ook makkelijker de prijzen te verhogen.” Wel voorziet zij dat bedrijven met slechte cijfers hard zullen worden afgestraft.

Vooruitzichten onvoorspelbaar

Onafhankelijk econoom Han de Jong, voormalig chief economist ABN AMRO en tegenwoordig onder meer huiseconoom op BNR Nieuws Radio, noemt de economische ontwikkelingen van de afgelopen twee jaar ‘uniek’. “De pandemie leidde tot een abrupte en diepe recessie die werd gevolgd door een heel snel en krachtig herstel. Voorspellingen van economen bleken keer op keer ongekend snel de prullenbak in te kunnen. Centrale banken, wier belangrijkste taak het is om de waarde van ons geld goed op peil te houden, bleken in hun voorspellingen van de inflatie bij voortduring de plank mis te slaan. De conclusie is dat de economische vooruitzichten – zeker die ten aanzien van de inflatie – onvoorspelbaar zijn.”  

Een belegger moet daarom met alle eventualiteiten rekening houden, benadrukt De Jong. “De afgelopen pakweg 15 jaar is de inflatie uiterst laag geweest. Dat zou de komende jaren heel anders kunnen zijn. Voor beleggers vormt hogere inflatie een belangrijk risico, vooral doordat we een dergelijke ontwikkeling al zo lang niet hebben meegemaakt.”

“De waarde van onroerend goed stijgt mee met inflatie. Prijsstijgingen zijn makkelijk door te berekenen in de huur.”

Stijgende inflatie, huur omhoog

Vanwege de hogere risico’s van aandelen kiezen tal van beleggers in tijden van hoge inflatie  voor meer zekere beleggingen, zoals goud en vastgoed. Met name die laatste is historisch altijd een goede inflatie-hedge geweest. Financieel adviseur Alex Doll van Anfield Wealth Management noemt beleggen in onroerend goed daarom als een van de beste mogelijkheden om vermogens tegen te hoge inflatie te beschermen. “De waarde van onroerend goed stijgt mee met inflatie”, stelt Doll. “En prijsstijgingen zijn via de huurcontracten doorgaans makkelijk door te berekenen in de huur.”

Zorgvuldige selectie

Ook De Jong stelt dat vastgoed, in zijn woorden, “in het algemeen eigenschappen heeft die meer bescherming bieden tegen inflatie dan andere vermogenscategorieën” maar benadrukt dat zorgvuldig afwegen zelfs daar cruciaal is. “Een belegger in vastgoed moet zich afvragen welke soort vastgoed de beste perspectieven biedt. Huren van woningen kunnen vaak worden geïndexeerd, maar huizenprijzen zijn al fors gestegen. Retailbedrijven zoals modewinkels en elektronicawinkels hebben al jaren te maken met concurrentie van online detailhandelsverkopen en in kantoorvastgoed zorgt de sterke opkomst van thuiswerken voor nieuwe vraagtekens.” Ook bij vastgoed is het, constateert hij, zaak om zorgvuldig te kijken in welke categorie je wilt beleggen, en in welke objecten.