Uitgelegd: hierdoor is supermarktvastgoed onverminderd populair

Supermarkten zijn de witte raaf in de vastgoedsector. Hun omzet groeit tegen de klippen op, hun winst is vrijwel ongevoelig voor economische dips en hun vastgoed levert langjarig (indexeerbare!) huur op. Beleggers zijn er dol op. Twee insiders schetsen de kansen.

Zelfs bij zware tegenwind hebben supermarkten de wind mee. In 2020, het eerste coronajaar, profiteerden zij maximaal van gesloten horeca en bedrijfskantines. Ahold noteerde een recordomzet van bijna € 74,7 miljard. Jumbo werd ongewild ‘coronakampioen’ met een omzetplus van 15%. Ook vóór corona ging het al crescendo: de omzet van alle supermarkten samen steeg tussen 2013 en eind 2021 van zo’n € 32 miljard naar bijna € 40 miljard.

Volgens Tjerk van Leusden van SuperVastgoed is die groei het gevolg van een doelbewuste strategie: supermarkten doen er al jaren alles aan om, wat hij noemt, het “maagaandeel te vergroten”. Van Leusden kan het weten: hij werkte eerder als acquisiteur bij Dirk van den Broek en als directeur bij C1000 Vastgoed. Sinds 10 jaar runt hij samen met twee partners een makelaarskantoor gespecialiseerd in aan- en verkoopadvies van supermarktvastgoed en begeleidde al voor ruim € 1 miljard aan transacties.

‘Maagaandeel’ vergroten

De reden dat supermarkten zo goed draaien laat zich raden. Van Leusden: “Supermarkten richten zich al jaren met succes op het vergroten van hun maagaandeel. Vroeger ging je na de supermarkt nog naar de bakker, slager of groenteboer. Hun producten vind je nu allemaal in de supermarkt terug op goed niveau.”

Volgens Van Leusden richten supermarkten zich op steeds meer eetmomenten. “Van sushi-corner in de supermarkt tot ‘ready-to-eat’-producten en een volledig lunchassortiment ter vervanging van de verdwijnende bedrijfskantines: de weg naar de maag moet zo kort en makkelijk mogelijk zijn. Ook starten steeds meer supermarkten met daghoreca: een terrasje, sapje en een drankje.” Van Leusden sluit zelfs niet uit dat supers pizza’s of andere bereide maaltijden gaan thuisbezorgen. “De pizza’s en de ovens hebben ze al; nu nog een bestelsysteem en een bezorger.”

Draaien aan de knoppen

Helemaal ongevoelig is de sector niet, erkent Van Leusden. Hoewel de omzetten groeien, staan de marges onder druk van hogere kosten voor loon, huur en energie. Toch ziet Van Leusden genoeg manieren waarop ze hun winst op peil houden: “Supermarkten gaan meer op de kosten letten; er zijn genoeg manieren om te besparen. In dat licht acht hij een kritischer blik op de zelfscankassa’s aannemelijk. Zelfscannen vraagt om een investering van ongeveer € 1,5 ton per supermarkt, maar spaart personeelskosten uit. Echter, ze ontdekken nu dat zelfscannen ook diefstal in de hand werkt. Het kan zo maar zijn dat zelfscan weer verdwijnt uit een aantal winkels. Of dat er strengere controles komen.”

Met name de prijsgeoriënteerde ketens gaan het beter doen als de koopkracht daalt, verwacht Van Leusden. “Ketens als Aldi en Lidl hebben marktaandeel verloren de afgelopen jaren, maar zullen dat terugpakken. Nettorama, Dirk en Vomar doen het omzettechnisch ook fantastisch nu. Albert Heijn zal wel weer met een prijscampagne komen of huismerken weer meer promoten. Ze gaan allemaal weer meer op de kleintjes letten.”

Online supers haken af

Voor concurrentie van online supermarkten, zoals Picnic, hoeven fysieke supermarkten niet veel te vrezen, denkt Van Leusden. “Je ziet dat de ‘supermarkten op wielen’ nog altijd zwaar verliesgevend zijn. Ik denk ook niet dat bedrijven als Picnic eropuit zijn om de business rendabel te maken. Het gaat ze volgens mij meer om de ontwikkeling van de onderliggende techniek, de algoritmes van het door de wijk rijden en bezorgen.” Het wordt voor hen pas interessant als ze ook pakketten voor Amazon en Bol.com kunnen bezorgen en goederenstromen kunnen bundelen. Boodschappen bezorgen is heel arbeidsintensief. Sinds het einde van de coronabeperkingen is het marktaandeel van online boodschappen weer gedaald tot minder dan 5%. Begrijpelijk: mensen vinden winkelen in de supermarkt leuk, ook vanwege het sociale contact. De supermarkt heeft een beetje de functie van de kerk overgenomen; mensen ontmoet je nu in de supermarkt.”

Een groeiende kerk, zo blijkt uit vastgoedcijfers. “Er komen niet veel supermarkten bij – sinds 2015 nam het aantal in Nederland met slechts 61 toe, van 4.223 naar 4.284, terwijl de bevolking in die periode relatief veel sneller groeide. Maar het gemiddelde vloeroppervlak groeide fors, met bijna 10%, van 987 naar 1.082 vierkante meter. Kleintjes kregen het moeilijker om plaats te maken voor fors grotere nieuwe of uitgebreide supermarkten.”

Veilige haven

De herwaardering van de supermarkt in coronatijd heeft ook gevolgen voor supermarktvastgoed. Beleggingen daarin zijn toegenomen sinds de coronatijd. “Iedereen zag toen: het enige wat echt doordraait, zijn de supermarkten”, zegt Bart Bearda Bakker. Bearda Bakker is Partner bij Sectie5 dat goed renderende vastgoedbeleggingsfondsen structureert, met name supermarktvastgoed. Sectie5 beheert vastgoedportefeuilles met een totale waarde van circa € 600 miljoen, waarvan zo’n € 350 miljoen in boodschappenwinkels. “Daar geloven wij in en daar hebben wij grote expertise”, aldus Bearda Bakker.

Nieuwe accenten

“Supermarktvastgoed heeft zich in de afgelopen twee crises – kredietcrisis en coronacrisis – bewezen als een extreem stabiele beleggingscategorie, die bovendien inmiddels volwassen is geworden”, aldus Bearda Bakker. “Lange tijd werd het over één kam geschoren met binnenstedelijk winkelvastgoed, die achter bleef bij andere vastgoed categorieën als gevolg van de sterke opkomst van online winkelen. Inmiddels geldt het echt als een aparte assetklasse en heeft het een sterke inhaalslag gemaakt. Het is een stabiel product met een laag risico waar ook allerlei nieuwe institutionele beleggers interesse in hebben – ook vanuit het buitenland.”

Doordat beleggingen in woonvastgoed door de gestegen rente én de nieuwe regelgeving volgens Bearda Bakker momenteel “gewoon dood zijn”, en ook kantoren minder in trek, komen vastgoedbeleggers nu vaak uit bij supermarktvastgoed. Toch is hij niet bang meer voor oververhitting van deze laatste stabiele vastgoedniche. “Er is veel vraag, maar zelfs dan blijft supermarktvastgoed stabiel en gewild. In de meeste andere sectoren zit gewoon meer risico.”

Vastigheid

Bij uitstek Nederlands supermarktvastgoed is heel stabiel, weet hij. Dat komt door onze specifieke situatie en regelgeving. Bearda Bakker: “In Duitsland sluit een supermarkt een huurcontract voor tien jaar. Als het ze daarna niet bevalt, gaan ze gewoon weg. In Nederland is dat lastiger. Je hebt strenge regels, ook vanuit omgevingswet. Dus bestemmingstechnisch kun je als supermarkt niet makkelijk verhuizen.” Volgens Bearda Bakker kun je bovendien redelijk goed voorspellen wat een supermarkt aan omzet gaat draaien op een bepaalde locatie en dus kan betalen aan huur. “Dat maakt het een stabiele investering.”

Nauwkeurige monitoring

Volgens Bearda Bakker vraagt het investeren in Nederlands supermarktvastgoed wel om specifieke kennis. “Bij ons speelt concurrentie een belangrijke rol. Je moet goed analyseren hoe supermarkten in elkaar zitten. Wij kijken dus heel goed wat we kopen.” Na de emissie van het fonds blijft Bearda Bakker met zijn bedrijf Sectie5 de portefeuille nauwkeurig monitoren. “We kijken naar de ontwikkelingen op een bepaalde plek. Als er iets wijzigt, dan moet je je vastgoed soms verkopen, ook al loopt het huurcontract nog langlopend door. We hebben in het verleden wel eens een supermarkt verkocht waar we net een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst op gesloten hadden.”

Op zoek naar de beste panden

Het kiezen van goed supermarktvastgoed voor in een stabiel fonds is een vak apart. Want hoe herken je een goed pand? “Dat is erg afhankelijk van het verzorgingsgebied”, zegt Tjerk van Leusden van SuperVastgoed. “Soms kun je beter de beste supermarkt in Friesland kopen dan de tiende in Amsterdam.” Als voorbeeld geeft hij de nieuwbouw van een winkelcentrum in Leens, een Gronings plaatsje tegen de Waddenzee. “De Aldi en Coop hebben alle kleine supermarkten in de omgeving weggevaagd. Leens is nu hét winkelhart voor de wijde omgeving.” In grote steden liggen de accenten anders. Daar moet je volgens hem meer kijken naar uitvalswegen, rijroutes, bereikbaarheid, besteedbare inkomens en de verwachte demografische ontwikkeling.

Buiten de Randstad

Bearda Bakker onderschrijft de visie van Van Leusden. “Voor ons hoeft supermarktvastgoed niet in de Randstad te liggen. In ons supermarktvastgoedfonds voegden we twee supermarkten toe in Wolvega en Harlingen. Dat zijn stabiele supermarkten met een gezonde omzet en een lage huur. Daar is nog groei mogelijk. Wij vinden het belangrijk dat ze op plaatsen staan waar veel consumenten zijn die ook feitelijk naar de winkel gaan.”

Gericht op lange termijn

Elk supermarktvastgoedfonds heeft zijn eigen doel. De supermarktfondsen van Sectie5, waarvoor Reyersen van Buuren de plaatsing van de participaties verzorgt, richten zich op de lange termijn. “Beleggers krijgen een uitkering op basis van de huurinkomsten die het onroerend goed genereert. Daarbij rekenen we bij groeifondsen niet met een winst bij verkoop, want dat is geen doel op zich van een groeifonds. Maar die winst kan er wel degelijk zijn uiteraard. Dat is dan de extra bonus, waarmee vooraf geen rekening wordt gehouden.”

DE VOORDELEN

van beleggen in Nederlands supermarktvastgoed

• Veel zekerheid: in tegenstelling tot buitenlands supermarktvastgoed is verhuizen voor Nederlandse supermarkten lastig, onder meer vanuit de omgevingswet.
• Voorspelbaar: het is goed in te schatten wat een supermarkt aan omzet draait op een bepaalde locatie en dus kan betalen aan huur. Dat maakt het een stabiele investering.
• Stabiele kasstroom: beleggers ontvangen naar rato van hun participatie elk kwartaal een uitbetaling uit de huurinkomsten.
• Indexeerbaar: de huur van supermarktvastgoed kan volledig mee stijgen met de inflatie.
• Conjunctuur-resistent: de kredietcrisis en de coronacrisis bewezen het: supermarkten hebben weinig last van (economische) tegenwind.
• Weinig risico: de risico’s zijn laag en de rendementen stabiel.
• Ruimte voor groei: de tijd dat supermarkvastgoed geschaard werd onder winkelvastgoed is voorbij; supermarktvastgoed maakt als assetklasse een inhaalslag.