23 december 2021

Seinen op rood voor beleggen in woonvastgoed?

Door: Reyersen van Buuren Vastgoedbeleggingen

Na de hausse van de afgelopen jaren op de woningmarkt, en gezien de huidige overspannen situatie, vragen veel beleggers zich af of er voor hen nog muziek zit in woningverhuur. Rijk en gemeenten proberen met verhoogde overdrachtsbelasting, opkoopbescherming en andere maatregelen buy-to-let beleggers te weren. De nieuwe coalitie doet daar de komende jaren waarschijnlijk nog een flinke schep bovenop. Daardoor is een gunstig langetermijnperspectief in woonvastgoed momenteel lang niet vanzelfsprekend.

“Stevig ingrijpen”

Je proeft het door heel het land: ‘huisjesmelkers’ zitten in de beklaagdenbank. Aan de vooravond van de Gemeenteraadsverkiezingen halen lokale partijen in Amsterdam hard uit naar particuliere woningbeleggers. Volgens Rutger Groot Wassink (Groen Links) is huisvesting in de greep gekomen van de markt en van het grote geld; zijn D66-collega Reinier van Dantzig stelt dat een betere kans op een betaalbaar huis alleen kan worden bereikt als ‘we stevig durven in te grijpen in de markt’.

Opkoopbescherming

Amsterdam heeft de wettelijke mogelijkheden voor opkoopbescherming afgelopen najaar gretig omarmd. De gemeente wil voor zo’n zestig procent van de koopwoningen in de hoofdstad buy-to-let onmogelijk maken. Amsterdam legt de grens op een WOZ-waarde tot en met € 512.000; die regel geldt in de hele stad en de grens wordt jaarlijks aangepast.

In andere steden is de stemming niet anders. Rotterdam heeft zestien wijken aangewezen voor opkoopbescherming voor panden met een WOZ-waarde tot € 355.000. Haarlem wil in de hele stad tot een grens van € 389.000 een verhuurverbod invoeren. Andere grote steden zoals Utrecht en Den Haag denken eveneens aan opkoopbescherming in de hele gemeente. En ook kleinere plaatsen als Lansingerland, Dordrecht, Zoetermeer en Zaanstad overwegen het optrekken van een beschermingswal.

Nog hogere overdrachtsbelasting

Ook de verhoogde overdrachtsbelasting voor niet-bewoners (nu 8%, volgens het nieuwe coalitieakkoord vanaf 2023 naar 9%) maakt beleggen in woningvastgoed minder aantrekkelijk. Tenminste, dat was het idee. Vooralsnog lijkt het er sterk op dat die maatregel vooral vraagprijs- en huurverhogend heeft gewerkt, en daarmee starters alleen maar minder kansen heeft gebracht. Toch ziet Paul Wessels van hypotheekverstrekker De Nederlandse een klein beoogd effect: de druk op de grote steden neemt (iets) af. “We zien buy-to-let-financiering verschuiven naar de buitengebieden. Er komen meer aanvragen voor woningfinanciering in Amersfoort, Hilversum, Lelystad, Almere en Purmerend – steden die goed verbonden zijn met onze economische centra.”