17 november 2022

Nieuw evenwicht voor vastgoedmarkt? Dit zeggen 4 experts

Door: Reyersen van Buuren Vastgoedbeleggingen

Stijgende rentes, hoge inflatie en oplopende energieprijzen beperken de koopkracht en drukken de vastgoedprijzen. Dat roept de vraag op: Hoe gaat de markt zich ontwikkelen, en wat wordt het nieuwe evenwicht? Wij verzamelden voor u vier reacties van experts, en hun voorspellingen.

Komt er een stevige correctie in de commerciële vastgoedmarkt? Gaan de stijgende kosten voor levensonderhoud de economische activiteit vertragen, met alle gevolgen van dien voor de opbrengst en waarde uit vastgoed? Of houden positieve factoren zoals de arbeidsmarkt, gezonde retailcategorieën en de stagnerende nieuwbouw de waarde van het bestaande areaal overeind? Vier experts geven hun visie. Vanuit het besef dat tussen en binnen vastgoedsegmenten grote verschillen bestaan in robuustheid. En dat elke crisis kansen biedt. Wie verstandig handelt, kan altijd winst maken

Martijn Nijland, Cushman & Wakefield: “Nee, ik ben niet bang voor een stevige crisis in de commerciële vastgoedmarkten, maar we hebben wel te maken met een correctie”

Specialist: Martijn Nijland, partner bij Cushman & Wakefield

“Nee, ik ben niet bang voor een stevige crisis in de commerciële vastgoedmarkten, maar we hebben wel te maken met een correctie. De huidige cyclus is inmiddels al bijna tien jaar aan de gang en het is in deze business nu eenmaal niet zo dat de zon altijd schijnt. Eén zekerheid in de cyclus is dat prijzen stijgen en dalen. Nu waarderingen omlaag gaan, wordt het allemaal wat ingewikkelder.

“Voor investeerders met een korte adem breken uitdagende tijden aan. Beleggers met een lange adem kunnen de komende tijd wat makkelijker uitzitten. Wel is herfinanciering voor hen een belangrijk aandachtspunt. Op basis van de huidige rentestanden is er op zichzelf nog niet veel aan de hand. De laatste zeven jaren waren uitzonderlijk, met negatieve korte rentes en lange rentes rond de nul. Inmiddels staat de variabele rente rond de 1,8%. Bij het begin van de crisis in 2007-2008 schommelde deze tussen de 4 en 5%. Dat gold toen ook voor een 5-jaars swap. Maar belangrijker dan de rente van vandaag is hoe de rente zich verder ontwikkelt. De verwachting is dat de variabele rente medio volgend jaar boven de 3% uitkomt. Of dat daadwerkelijk gebeurt, is echter geen gegeven. Marktverwachtingen kwamen vaak niet uit, zo heeft de historie bewezen.

“Met de huidige rente, en als de rente duurzaam hoger blijft, zijn waardedalingen onvermijdelijk. De markt moet een nieuw evenwicht vinden. De lage aanvangsrendementen van de laatste jaren passen niet meer bij de huidige rentestanden. Wel kunnen huurinkomsten het waardeverlies deels compenseren, zeker als die met de inflatie meebewegen.

“Het grote gevaar nu is vooral dat veel investeerders hun vastgoed gaan verkopen. Desondanks reken ik niet op een waardedaling zoals vijftien jaar geleden. Toen was er paniek en waren er geen kopers. Ik denk dat met name actieve vastgoedinvesteerders daarvan hebben geleerd. Op korte termijn zullen er naar verwachting niet erg veel transacties plaatsvinden, maar zodra er discounts komen, verwacht ik dat de eerste beleggers hiervan gebruik gaan maken.

“Hoe hard kantoren, garages en supermarkten worden geraakt, hangt onder meer af van het aanvangsrendement. Hoe lager het aanvangsrendement, hoe eerder het leverage-effect van financiering verdwijnt. Supermarkten zijn als asset class tamelijk cycle proof. Mensen moeten immers altijd eten. Ook studenten- en ouderenhuisvesting hebben minder last van een mogelijke recessie. Voor kantoren speelt er meer dan alleen het rendement, daar is een grotere trend gaande. Dit betekent dat kantoren vooral duurzaam en toekomstbestendig moeten zijn en een plezierige werkplek moeten bieden. Is dat niet het geval, dan verliezen ze hun huidige functie.”

Jones Lang LaSalle, Kwartaalupdate Q3 2022: “De stijgende rentes vragen om een nieuw evenwicht, waarin prijscorrecties niet te vermijden zijn.”

Specialist: Jones Lang LaSalle, vastgoedadviseur

Volgens vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle is er geen reden voor grote zorg, maar komen er wel verschuivingen. “Hoewel de economische onzekerheid een uitgebreide risicobeoordeling vereist, is er momenteel nog voldoende liquiditeit en kapitaal in de markt”, stelt het bedrijf in haar meest recente kwartaalupdate. “Het stijgen van de aanvangsrendementen en de vraagprijzen in de meeste segmenten, brengen de markt echter wel uit balans. De stijgende rentes vragen om een nieuw evenwicht, waarin prijscorrecties niet te vermijden zijn.

“Een uitzondering hierop is de winkelbeleggingsmarkt. De retailsector heeft het verlies al genomen en het segment is aan het stabiliseren. Het totale winkelbeleggingsvolume bedroeg in het derde kwartaal van het jaar ca. € 235 miljoen, een daling van circa 40% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Dankzij een sterke eerste helft van het jaar is het volume in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar met 46% gestegen naar een totaal van bijna € 1,26 miljard.

“Hoewel er ook sprake was van enkele huurdalingen, zijn de tophuren op de meeste toplocaties relatief stabiel gebleven. Dit laatste heeft vooral te maken met de impact van winkelsluitingen tijdens de COVID-19 pandemie waarin de huurprijzen een flinke deuk hebben opgelopen. De moeilijke tijden voor retailers zijn echter nog niet voorbij aangezien het consumentenvertrouwen in augustus, september en oktober een historisch dieptepunt bereikte.”

NVM Business, Kwartaalupdate Q3 2022: “Duurzame panden genieten meer interesse, objecten met een hoog energieverbruik worden minder courant.”

De experts van NVM Business

De experts van NVM Business constateren in de jongste Kwartaalupdate dat de vraag naar bedrijfsruimten en logistiek vastgoed goed standhoudt. “In grote delen van de markt spelen tekorten en komt nieuwbouw niet op gang door hoge kosten en gebrek aan bouwgrond.” Een opvallende trend in de kantorenmarkt is de extra beschikbaarheid van grote kantoorvloeren waarvoor niet eenvoudig huurders zijn te vinden. “Bij grote bedrijven en organisaties is hybride werken steeds meer de norm en zij stoten ruimte af.” De markt voor kleinere kantoren heeft daar minder last van. “Mkb’ers zijn nog wel actief en dat uit zich in robuuste vraag naar kleinere oppervlakten.”

Beleggers zijn volgens NVM Business momenteel zeer afwachtend. “Stijgende energiekosten raken zowel eigenaren als gebruikers.” De oplossing is om te verduurzamen en dat gebeurt ook. “Duurzame panden genieten meer interesse, objecten met een hoog energieverbruik worden minder courant. We zien in deze ontwikkeling een prikkel voor eigenaren om verder te investeren in de verduurzaming van hun eigendom.”

Daan Bruinekreeft, Dynamis: “Het valt mij op dat huurprijzen stabiel zijn en in sommige gevallen zelfs stijgen.”

Specialist: Daan Bruinekreeft, research consultant commerciële vastgoedmarkt bij vastgoedmakelaar Dynamis

“Nee, ik ben niet bang voor een correctie, maar ik geef toe dat er wel eens betere tijden zijn geweest. Het valt mij op dat huurprijzen stabiel zijn en in sommige gevallen zelfs stijgen. Duidelijk is dat de verschillen in waardering tussen kantoren op goede locaties en op mindere locaties verder oploopt. De leegstand op slechte locaties stijgt. Grote bedrijven willen zich steeds meer vestigen op plekken in de nabijheid van treinstations en goede voorzieningen. De huur van een kantoor naast een groot station is al snel vier keer zo hoog als van een kantoor aan de rand van de stad.

“De kantorenmarkt heeft tegenwoordig te maken met twee verschillende transformaties. Een deel van de kantoren wordt omgebouwd tot woningen. Dat lukt alleen als er voldoende voorzieningen in de buurt zijn. Een kantoor in de middle of nowhere is daar ongeschikt voor. Daarnaast moeten alle kantoren groter dan 100 m2 volgend jaar minstens het energielabel C hebben. Er is de afgelopen jaren dus veel verduurzaamd. Die trend gaat verder, want in 2030 moet elk kantoor voldoen aan het hoogste A-label. Alle nieuwe kantoren worden daar nu op gebouwd. Logisch, want geen projectontwikkelaar wil over een paar jaar nog eens duur verbouwen.

“De winkelmarkt, uitgezonderd boodschappenwinkels, kent een andere dynamiek. Mensen willen alleen nog naar een winkel gaan om te kunnen beleven. Anders zouden ze wel online shoppen. Winkeliers moeten klanten tegenwoordig echt lokken. Dat is waar winkelcentra en aanloopstraten zich nu sterk op richten. Winkeliers zijn door de coronapandemie al hard getroffen. Velen zijn toen noodzakelijkerwijs gaan innoveren. Alleen de sterksten zijn overgebleven, de zwakke broeders zijn er inmiddels al uitgefilterd. Positief is dat de leegstand de laatste jaren is teruggelopen, mede door de transformatie van winkelpanden tot woningen.

“Ik verwacht wel een correctie, maar ik ben er zeker niet bang voor. Het is beter investeren op een laag punt dan op een hoog punt. Het meeste stabiele segment in de commerciële vastgoedmarkt zijn distributiecentra, dankzij de sterke groei van e-commerce. Locatie is daar niet zo belangrijk, mits het makkelijk bereikbaar is met auto en vrachtwagen. Verder zou ik wel durven investeren in de meest duurzame panden. Duurzaamheid is echt een belangrijk thema in de hele vastgoedsector. De draagkracht voor duurzaamheid was nog nooit zo hoog als nu.”