Klimaatneutraal, wie betaalt?

Volgens het Klimaatakkoord moeten alle woningen in Nederland in 2050 aardgasvrij en energieneutraal zijn. Dat stelt vastgoedeigenaren voor een potentieel grote uitdaging. Met name woningcorporaties hebben hier direct mee te maken: zij bezitten circa 30 procent van alle circa 7,9 miljoen woningen in Nederland. Hoe schatten zij de betaalbaarheid van deze ambities in? Wie gaat die verduurzaming betalen? En hoe zien vastgoedkenners dat?

Fotografie: Havensteder, Annet van Delfgaauw

Gemiddeld € 35.000

Volgens de overheid moeten de kosten van verduurzaming betaald kunnen worden met de opbrengst van een lagere energierekening. Recent onderzoek van TNO, EIB en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) bevestigde echter wat insiders al wisten: dit is onmogelijk. Het PBL becijferde dat alleen al het opkrikken van het energielabel van D naar energieneutraal een huishouden gemiddeld € 35.000 kost. Met een maandelijkse besparing van € 50 op de energielasten duurt het dus langer dan 30 jaar voordat die investering is terugverdiend.

Ook woningcorporaties weten dat de financiële haalbaarheid van het Klimaatakkoord een waanidee is. Verkoopmanager Marijn Buikema van corporatie Eigen Haard concludeert op basis van eigen onderzoek: “Om de kosten van verduurzaming te dekken, kan de corporatie de huur van de woning maar zeer beperkt verhogen. Daarmee is de terugverdientijd voor de corporatie langer dan de veelal gehanteerde financiële afschrijvingstermijnen.”

Havensteder’s gebiedsaanpak ‘BoTu’

Verduurzaming van het Nederlandse areaal aan (corporatie)woningen is dus alleen mogelijk met stevige subsidie. Dat blijkt overduidelijk in de Rotterdamse wijk Bospolder-Tussendijken, de landelijke voorbeeldwijk in de energietransitie als het gaat om renovatie en verduurzaming. In ‘BoTu’ zijn 1.346 van de 1.604 woningen eigendom van woningcorporatie Havensteder. Daniëlle Rüngs, senior adviseur communicatie: “We hebben een SAH-subsidie – stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen – gekregen voor het aardgasvrij maken van woningen in Tussendijken. Daarnaast werd ook het aardgasvrij maken en isoleren van vijf grote flats in de wijk gesubsidieerd via de RVV – in de vorm van een korting op de verhuurdersheffing. Tussendijken is een kleinschalig pilotproject dat een voorbeeldfunctie heeft. Het geld van de subsidies zetten we in om onze onrendabele top te verlagen. Die onrendabele top is voor alle corporaties aanzienlijk. Immers: als we een nieuwe woning bouwen of een woning verduurzamen, zitten we als sociale verhuurder vast aan een maandelijkse maximale huur van € 730. Terwijl deze huur marktconform misschien wel het dubbele is. Het verschil tussen de corporatie huur en de marktconforme huur is de onrendabele top waar iedere corporatie mee kampt: het zijn investeringen waar je financieel nooit iets van terug ziet. Met de subsidies kunnen we dat ‘gat’ wel enigszins dichten ook omdat het om een kleinschalig project gaat. Echter onze overige 44.000 woningen ook op deze wijze verduurzamen, is financieel een no-go.”

Reacties van vastgoedkenners

Hoe kijken vastgoedmarktkenners naar de verduurzaming van corporatiewoningen? Wat zijn hindernissen of juist kansen?

Jean Klijnen, partner bij Caplins Investment Management

“Ik ben al bijna 40 jaar actief in het vastgoed, waarvan de helft van die tijd als belegger en de andere helft in diverse functies op het gebied van het initiëren, structureren en beheren van vastgoedfondsen voor particuliere en institutionele beleggers. Verduurzaming als zodanig is een uitstekend initiatief dat je als belegger maar het beste kunt omarmen. Niet alleen omdat het beter is voor ons milieu, maar ook vanwege duurzaamheidseisen en toekomstbestendigheid – denk aan verhuur- en verkoopbaarheid. Ook al is het soms wat onlogisch. Zelf woon ik in het zuiden van het land, op vijf kilometer van de Duitse grens. Hoe is het te bevatten dat wij in Nederland duizenden euro’s per woning investeren in het aardgasvrij maken, terwijl onze Oosterburen de aansluiting op gas juist promoten? 
“De verduurzaming van sociale huurwoningen door corporaties raakt nog heel andere issues. Uit rapporten zowel van het EIB, TNO als het PBL blijkt unaniem dat dit niet rendabel is. TNO rekende uit dat verduurzaming van een corporatiewoning de corporatie jaarlijks € 150 tot € 600 verlies oplevert – de zogeheten onrendabele top. De wijk Bospolder-Tussendijken geldt als landelijke voorbeeldwijk voor de energietransitie, maar voor mij is het ook een duidelijk voorbeeld hoe intensief en kostbaar zo’n verduurzamingsproject is. Zonder subsidies red je het niet. BoTu-huiseigenaren krijgen tot 90% subsidies voor verduurzaming en voor de overige 10% een renteloze lening. Moeten we zó met z’n allen die 2,3 miljoen corporatiewoningen in Nederland verduurzamen? Ik zie het niet zo snel gebeuren. Dat heeft ongetwijfeld consequenties voor het gehele duurzaamheidsstreven van het Nederlands vastgoed.”

“Moeten we zó die 2,3 miljoen corporatiewoningen verduurzamen? Ik zie het niet zo snel gebeuren.”

Martin van Rijn, voorzitter Aedes vereniging van woningcorporaties

“Aedes en corporaties onderschrijven de klimaatdoelen”, aldus Aedes-voorzitter Martin van Rijn. “Corporaties zijn al goed aan de slag en lopen voor met het verduurzamen van hun woningen. De doelstelling voor de sector dat corporatiewoningen in 2021 gemiddeld over label B beschikken, gaan we halen.” De volgende grote uitdaging voor corporaties is de stap naar gasloos en klimaatneutraal. “Tegelijk moeten we ook nog veel leren en blijven innoveren. Daarvoor is tijd nodig en we moeten het samen doen om te kunnen opschalen. Corporaties zijn daar bijvoorbeeld al mee bezig in de Startmotor warmtenetten. De energietransitie is een belangrijke maatschappelijke, maar ook een dure opgave waar voldoende investeringsruimte voor beschikbaar moet zijn. In samenhang met de andere opgaves pleiten we daarom voor het afschaffen van de verhuurderheffing en een toewijzing vanuit het EU Herstelfonds. Maar de energietransitie is vooral ook een sociale transitie, want je komt letterlijk bij mensen achter de voordeur. De Actieagenda Wonen, maar ook de Eerlijke Klimaatagenda, pleit daarom voor een brede aanpak. Verduurzamen biedt namelijk ook kansen, voor comfortabelere en gezondere woningen en voor het oppakken van andere opgaven in de wijk. Belangrijk uitgangspunt van corporaties is betaalbaarheid, de huurder moet daarom gemiddeld niet meer gaan betalen aan huur en energielasten dan voor de verduurzaming.”

“Door afschaffen verhuurdersheffing ontstaat investeringsruimte.”