Kantorenmarkt relatief goed uit coronacrisis

Kantoorvastgoed leek afgelopen jaar vanwege COVID-19 flink in de verdrukking te raken. Mede door de lockdowns en thuiswerkplicht kwam het belang van een eigen kantoor in de klassieke vorm flink ter discussie te staan. Doemdenkers vreesden zelfs dat dit deel van de vastgoedmarkt zou instorten. Beleggers hielden hun hart vast.

Beeld: iStock

De negatieve gevolgen van corona lijken minder groot dan gevreesd.

Inmiddels weten we (iets) meer. Eerste halfjaarcijfers van 2021 laten zien dat de kantorenmarkt robuuster is dan aanvankelijk werd gedacht. Zo blijkt uit de meest recente cijfers van onder meer Cushman & Wakefield dat voor het tweede kwartaal op rij de ingebruikname van kantoorruimte is gestegen – mede dankzij interesse van grote investeerders en geholpen door de aanhoudend lage rente. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster stegen de prijzen van kantoren in het eerste kwartaal met 6%.

Verdeelde meningen

Die ontwikkeling verrast zelfs insiders. Volgens Arjen Ouwehand, Senior Vastgoedmarktanalist bij Rabo Real Estate Finance, presteren vooral huurwoningen, bedrijfsruimten en ‘essentiële’ winkels uitstekend, maar zijn de meningen over kantoren, non-food winkels, horeca en leisure verdeeld. Bart Verhelst, Executive Director Capital Markets bij CBRE, spreekt over een ‘rustige’ kantorenmarkt: “We merken dat verkoopprocessen worden uitgesteld. De verwachting is dat in de tweede helft van dit jaar een groot deel van de achterstand zal worden ingehaald.”

Doorbraak thuiswerken leidt tot 8% minder behoefte aan kantoorruimte.

Effect thuiswerktrend beperkt

Is het daarmee ‘eind goed al goed’? Toch niet. Want nog altijd hangen er grote vraagtekens boven de kantorenvastgoedmarkt. Allereerst door de thuiswerktrend. Die is niet veróórzaakt door corona, zoals het soms lijkt (in 2019 werkte al 34% van de Nederlandse werknemers regelmatig thuis, aldus het CBS) maar de pandemie en het tijdelijke kantoorwerkverbod hebben de ontwikkelingen zeker versterkt. Thuiswerken is een blijvertje, en leidt de komende twee jaar volgens de Global Commercial Property Monitor 2021 Q1 van het RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tot een 8% lagere vraag naar kantoorruimte. Significant, maar minder draconisch dan eerdere verwachtingen.

Transformatie tot woningen

Er zijn meer ogenschijnlijk tegenstrijdige bewegingen. Zo wist NVM Business half juli te melden dat er in 2020 flink minder kantoren werden omgebouwd tot bijvoorbeeld woningen. Vorig jaar kreeg 420.000 m2 kantoorruimte een andere bestemming; in ‘pre-coronajaar’ 2019 was dat nog 505.000 m2. Doordat er iets meer kantoren werden gesloopt en een aantal nieuw werden opgeleverd, bleef het totale aanbod met 5,45 miljoen m2 stabiel.

Investeringen nodig

Tegelijk daalde het totale door vastgoedbeleggers geïnvesteerde vermogen in Nederlandse kantoorpanden vorig jaar van € 4,7 miljard (2019) naar € 3,8 miljard. Dit is verklaarbaar door terughoudendheid vanwege corona maar toch ook opmerkelijk: vanaf 2023 moeten kantoren minimaal energielabel C hebben, en daarvoor zijn juist flinke investeringen nodig. Volgens NVM Business voldoet zeker een derde van het gelabelde kantorenareaal nog niet aan deze eis, van alle panden die in eigendom zijn van de gebruiker bijna de helft niet.

“Sommige organisaties kozen al rigoureus voor een opzet met ontmoetings- en inspiratieruimten omringd door flexwerkplekken.”

Afwegingen maken

Daar bovenop is het nog de grote vraag welke richting organisaties de komende tijd kiezen met hun huisvestingsbeleid. Grote vraag is of de kosten van een vast kantoor nu én straks nog de gewenste ‘sociale meerwaarde’ in de organisatie brengen. Denk daarbij met name aan bedrijfscultuur-gerelateerde zaken zoals teamspirit, saamhorigheid, focus, inspiratie, interactie, innovatiekracht en de strijd om talentvolle medewerkers. Er zijn al organisaties die rigoureus hebben gekozen voor een opzet met ontmoetings- en inspiratieruimten omringd door flexwerkplekken. Vele anderen zijn nog niet zo ver, of durven simpelweg de sprong niet aan. Intussen jagen steeds hogere eisen aan de kwaliteit, installaties en bereikbaarheid de kosten op, waardoor de aanvangsrendementen onder druk staan.

Het nieuwe normaal

Pas als de stofwolken van de herstart optrekken en als het nieuwe normaal straks vertrouwd gaat aanvoelen, zullen we ontdekken wat de coronacrisis op de lange termijn op de kantorenmarkt heeft veranderd. Peter Hein van Mullegen, hoofdeconoom van het CBS, durft daar nog geen concrete voorspelling op los te laten: “Het is nog te vroeg om conclusies te trekken. We weten nog niet hoe de wereld er uitziet na corona.”

Kantoorvastgoed: verschuivingen & kansen

Corona versterkt een aantal verschuivingen in de kantorenmarkt, elk met hun eigen nieuwe mogelijkheden en perspectieven:

1. Meer flexibilisering.

Bedrijven zoeken vaker naar kleinere panden aangevuld met flexplekken die ze snel weer kunnen opzeggen (kortlopende contracten).

2. Meer gespreid.

Niet langer met z’n allen in een hoofdkantoor in de hoofdstad, maar regionale satellietkantoren zodat medewerkers minder reistijd kwijt zijn. Het kantoor komt naar de medewerkers, in plaats van andersom.

3. Meer in de regio.

Bovenstaande biedt kansen voor investeringen buiten de Randstad. Het aantal transacties in de grote steden wordt minder, die daarbuiten stijgt.

4. Meer nieuwe functies.

Het kantoor wordt (ingericht als) een inspiratie- en ontmoetingsplek. Medewerkers eisen en krijgen meer ruimte om zelf hun tijd in te delen.

5. Meer transformatie.

Leegstaande kantoren worden snel opgenomen door de markt en getransformeerd naar horeca, hotel, woningen en/of retail.