Herbestemming geeft ‘Fort van Hoofddorp’ tweede leven

Het zijn pareltjes in ons landschap: liefdevol gerestaureerde historische gebouwen die getuigen van voorbije eeuwen maar die qua exploitatie volledig meedraaien in de huidige maatschappij. Het vorig jaar opgeleverde Fort van Hoofddorp is zo’n parel. Deze vesting uit 1904 maakt sinds 1996 deel uit van Unesco Werelderfgoed ‘Stelling van Amsterdam’, een verdedigingsring van 46 forten en vele dijken en sluizen rond Amsterdam. Toen Hoofddorp groeide kwam het forteiland (8100 m²) pal in het stadscentrum te liggen, maar toegankelijk was het niet.

Fotografie: MWA Hart Nibbrig

Plannen voor herbestemming

Het treurige lot van het Fort ging theaterproducent Femme Hammer aan het hart. In 2010 maakte ze samen met architect Serge Schoemaker de eerste plannen voor herbestemming. In 2015 richtten de initiatiefnemers, samen met voormalig ontwikkelaar Jaap Breunesse (Bébouw Midreth), de Stichting Fort van Hoofddorp op met als doel de financiering en ontwikkeling van het forteiland mogelijk te maken. Met de beoogde € 3,1 miljoen financiering – afkomstig van subsidies van de Provincie Noord-Holland, de Gemeente Haarlemmermeer en fondsen zoals het Rabobank Coöperatiefonds, BPD Cultuurfonds, VSBfonds en het Prins Bernhard Cultuurfonds plus een lening van het Nationaal Restauratiefonds – kon de herontwikkeling beginnen.

“Het fortgebouw werd deels getransformeerd, deels gerestaureerd en deels juist onaangetast gelaten.”

De renovatie startte twee jaar geleden. Landschap, architectuur en interieur werden integraal aangepakt. Het fortgebouw werd deels getransformeerd, deels gerestaureerd en deels juist onaangetast gelaten. Ook werd het (nagenoeg) onzichtbaar verduurzaamd en aangepast aan de hedendaagse gebruikseisen. Dat gebeurde zo smaakvol dat het Fort hoog scoorde bij diverse Awards en dit jaar ook de eervolle vermelding kreeg van de architectuurprijs ‘BNA Beste Gebouw van het Jaar’. Met dit bijzondere project gaven de initiatiefnemers in september 2020 tijdens de officiële opening een stuk identiteit aan de Haarlemmermeer terug. Het terrein is nu een stadspark; het Fort van Hoofddorp biedt ruimte voor horeca, cultuur en educatie.

Reacties van vastgoedkenners

Mooi hoor, het herbestemmen van cultureel erfgoed. Maar wat komt daarbij kijken? En hoe zit het met de kans op een gezond rendement?

Serge Schoemaker, architect herbestemming Fort van Hoofddorp

“Nieuwbouw is niet te vergelijken met de complexiteit van een historisch pand. Financiering was de afgelopen 10 jaar sowieso de grootste uitdaging. Commerciële investeerders haakten af vanwege de geringe rentabiliteit en de complexiteit van het project. Je kunt je voorstellen dat een nieuwbouwruimte die je vrij kunt inrichten, niet te vergelijken is met die van een historisch pand waar je beroep moet doen op gespecialiseerde ambachtslieden en waar je installaties niet zomaar kunt integreren.”

“Uiteindelijk zijn we 8 jaar bezig geweest om de financiering en vergunningen rond te krijgen; het project is voor zeker 85% gesubsidieerd. Voor het ontbrekende percentage zijn we een lening aangegaan bij het Nationaal Restauratiefonds, die we inmiddels aflossen. Inmiddels wordt driekwart van het getransformeerde deel verhuurd. Een grote horecaondernemer, een muziekschool en wat winkels zorgen voor een gegarandeerde omzet. Maar daarnaast kunnen we niet zonder gemeentelijke subsidies om het financiele plaatje aan het eind van het jaar kloppend te krijgen.”

“We zijn als stichting enorm trots op het resultaat. Het Fort is mooi geïntegreerd en wordt gebruikt voor culturele activiteiten en rondwandelingen – een waardevolle toevoeging aan de maatschappij én de omgeving. Door deze ervaring en opgedane kennis is mijn affiniteit met transformaties van erfgoed alleen maar gegroeid. Maar of ik eraan was begonnen als ik had geweten dat het 10 jaar zou duren?” (Lacht:) “Hoogstwaarschijnlijk niet!”

“Het is veel werk en complex. Maar op het unieke eindresultaat kun je echt trots zijn.”

René Schers, managing director CIRC, specialist in verduurzaming erfgoed

Erfgoedspecialist René Schers ziet veel mooie objecten en plannen in herbestemmingen, maar erkent dat de businesscase doorgaand uitdagend is. “We zien veel leegstand in gerealiseerd en gerestaureerd vastgoed en veel herfinancieringsproblemen; financiële instellingen bepalen aan de hand van harde cijfers de mogelijke toekomst. Ook verhuur voor bijvoorbeeld hospitality-evenementen is lang niet altijd probleemloos.” Het kiezen van de juiste exploitant, met het juiste businessmodel, goede randvoorwaarden én tussentijdse monitoring, is volgens Schers cruciaal, “om nog maar te zwijgen van de talrijke stakeholders zoals de Raad van Commissarissen, investeerders, banken en andere financiers die uitgebreide en concrete langetermijnplannen eisen voordat ze (extra) willen investeren of financieren.” 

Gedegen voorbereiding en vooral veel tijd en inzet zijn volgens Schers essentieel bij de herbestemming van cultureel erfgoed. “De exploitatie is sowieso minder rendabel vanwege de vaak forse initiële investering en de specifieke onderhoudskosten. Het is meer werk, complexer en minder winstgevend. Maar het is ook veel prestigieuzer dan een standaard project. Op het unieke eindresultaat kun je echt trots zijn. En dat is ook wat waard.”