19 december 2023

‘Goed huisvaderschap’ maakt supermarktfonds extra stabiel

Door: Reyersen van Buuren Vastgoedbeleggingen

Het S5 Forum Fonds presteerde in 2023 boven verwachting. Het geheim: ‘goed huisvaderschap’ in fondsbeheer. “Dat maakt supermarktvastgoed bijna zo stabiel als een obligatie, maar met meer rendement.” Goed nieuws: begin januari volgt een nieuwe emissie. Wij spraken met Thijs Burger van Sectie5 Investments over de ontwikkelingen van het supermarktbeleggingsfonds S5 Forum Fonds.

Dit is een reclame. Raadpleeg het prospectus van S5 Forum Fonds en het essentiële-informatiedocument voordat u een beleggingsbeslissing neemt. Bij de beslissing om in het fonds te beleggen, moet rekening worden gehouden met alle kenmerken en doelstellingen van het fonds, zoals beschreven in het prospectus. Een belegging in het fonds is geen duurzame belegging in de zin van de SFDR ((EU) 2019/2088).

Het fondsrendement ligt fors hoger dan eerder geprognosticeerd. Een mooie meevaller. Hoe kan dat?

Thijs Burger, Investment Manager van het Sectie5 Forum Fonds: “Dat komt doordat wij heel zorgvuldig en behoedzaam werken, niet graag te veel beloven en geen luchtkastelen verkopen. ‘Underpromise, overdeliver’, daar houden wij van. Daarom steken wij onze investeringen altijd defensief in, wij beleggen ten slotte met kapitaal wat niet van ons is. Daarom financieren we behoedzaam en plannen we voor de langere termijn. Bij alles wat we doen, kiezen we liever voor stabiel langjarig rendement dan hogere risico’s voor een beetje extra kans op winst. Wij vinden het belangrijk dat beleggers minstens krijgen wat we prognosticeren.”

In jullie nieuwe fondsemissie zetten jullie meteen iets hoger in: 6,9% geprognosticeerd exploitatierendement en 5,7% verwacht uitkeerbaar rendement.

“Precies. Dat kunnen we doen door de ontwikkelingen in de markt, de sterke positie van supermarkten, indexatie van de huurprijzen, door zorgvuldig beheer, en doordat we twee nieuwe supermarkten voor een scherpe prijs hebben kunnen aankopen. We starten binnenkort met een nieuwe tranche van de vijfde emissie ter grootte van € 5,8 miljoen. Daar kunnen beleggers straks op intekenen voor bedragen vanaf € 11.200.”

Disclaimer: Afhankelijk van uw persoonlijke situatie, worden uw beleggingsresultaten belast, dit heeft invloed op het rendement.

“Een van de belangrijkste pluspunten: de verhuurprijzen konden mee-indexeren met de inflatie.”

Thijs Burger, Investment Manager Sectie5 Forum Fonds

Daarmee gaan jullie twee supermarkten in Heerlen toevoegen aan het fonds. Wat voor objecten zijn dat?

Burger: “Het zijn twee moderne supermarkten, waarbij de Plus-supermarkt wordt gerund door een goede ondernemer en de andere recent is omgebouwd van een Jan Linders naar een gloednieuw Jumbo. Omdat de verkoper haast had, konden we ze ruim onder de marktwaarde aankopen. Beide supermarkten hebben een groot verzorgingsgebied in stadsdeel Heerlerheide. De hoeveelheid vierkante meters maakt ze extra toekomstbestendig; er is ruimte voor alle gewenste producten en concepten van beide supermarktketens. Ook de parkeerruimte bij beide supermarkten is uitstekend, en ze zijn gelegen in het hart van het kernwinkelgebied met veel traffic. Daarnaast beschikken beide supermarkten over lange verhuurcontracten met looptijden van 8 en van 10 jaar, dus langdurig gegarandeerde huurinkomsten.”

Veel vastgoed kelderde de laatste tijd in waarde. Supermarktvastgoed bleef stabiel. Kun je dat verklaren?

Burger: “Een van de belangrijkste aspecten daarin is dat de verhuurprijzen van supermarktvastgoed konden mee-indexeren met de inflatie. Dat bood de afgelopen tijd een goed tegenwicht tegen de algemene kostenstijgingen en de hogere marktrentes. Daarnaast is de vraag naar supermarktvastgoed onverminderd groot. Goede supermarkten op goede locaties met toekomstbestendige omzetten zijn schaars. Dat maakt en houdt de prijzen hoog. Ook institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars kiezen de laatste tijd minder voor retailvastgoed in de winkelstraat en vaker voor supermarkten en wijkwinkelcentra, net als veel particuliere beleggers die zich terugtrekken uit woningverhuur. Dus hoewel de vastgoedmarkt in het algemeen is gedaald, verwachten wij ook bij de nieuwe waardering van het S5 Forum Fonds in januari geen significante waardedaling of prijscorrectie, zoals die zich wel heeft voorgedaan bij andere vastgoedcategorieën.”

Waardoor is supermarktvastgoed eigenlijk zo schaars in Nederland?

Burger: “Dat komt onder meer doordat Nederland een relatief klein en vol land is, en dat we strenge regels hebben op het gebied van ruimtelijke ordening – strenger dan in andere landen. Die regels zijn er mede ter bescherming van bestaande winkelgebieden in steden en dorpen. Je kunt niet zomaar een nieuwe supermarkt openen aan de rand van een plaats – zoals je in veel andere landen wel ziet. Deze regelgeving houdt de schaarste in stand, en houdt de omzetten per supermarkt hoog: als een locatie nu een goede omzet draait, zal dat in de toekomst hoogstwaarschijnlijk zo blijven. Mede daardoor is het heel aantrekkelijk, voor institutionele beleggers en particulieren.”

“Van het verzilveren van die waardesprong profiteren ook de zittende beleggers.”

Thijs Burger, Investment Manager Sectie5 Forum Fonds

In het S5 Forum Fonds komt 82% van de huurinkomsten uit supermarktvastgoed, dat is aanzienlijk meer dan bij andere supermarktfondsen van derden. Waarom is dat?

Burger: “Supermarktvastgoedfondsen bevatten doorgaans naast supermarktpanden ook andere objecten in de directe omgeving – denk aan buurtwinkels in wijkwinkelcentra of appartementen boven winkels. In veel supermarktvastgoedfondsen zitten redelijk veel van dat soort ‘overige’ objecten, die vaak wat meer risico kennen. Daar zitten bijvoorbeeld kortere huurcontracten op, met kleine ondernemers en meer risico van bijvoorbeeld wanbetalen of leegstand. In het S5 Forum Fonds zit maar liefst 82% hoogwaardig supermarktvastgoed en 18% direct aanverwant retailvastgoed. Mede daardoor is het rendement super stabiel – bijna als een obligatie – en tegelijk zo hoog mogelijk.”

Omdat vanuit de financiële wetgeving vereist is dat er een evenwichtig beeld wordt gepresenteerd aan beleggers, kun je de risico’s noemen van een belegging in het S5 Forum Fonds?

Burger: “Zeker, het is goed voor beleggers om te realiseren dat er bij het beleggen in S5 Forum Fonds meerdere risico’s zijn verbonden. Hierbij noem ik het risico op negatieve waardeontwikkelingen, huurprijsrisico, leegstandsrisico, renterisico, risico van stijgende online supermarktbestedingen, onderhoudsrisico, fiscaal risico, liquiditeitsrisico, herfinancieringsrisico, risico van het schenden van financieringsconvenanten, risico van beperkte verhandelbaarheid van de participaties en de onbepaalde looptijd van het fonds. Beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd en zelfs hun gehele inleg kunnen verliezen. Raadpleeg het prospectus voor meer informatie over de materiële risico’s”.

Jullie verkopen ook woningen uit het fonds. Zorgt die verkoop, samen met de aankoop onder de marktwaarde van de twee supers in Heerlen, voor het nieuwe hogere directe rendement voor de beleggers?

Burger: “Inderdaad. Bij de aankoop van de Jumbo-supermarkt in Wolvega zaten ook vijf verhuurde woningen. Deze zijn aangekocht voor een bedrag lager dan de vrije verkoopwaarde. Inmiddels is er één woning verkocht, staat er één in de verkoop en verwachten wij dat er nog een woning te koop komt in januari. Met deze verkopen kunnen we de waardesprong verzilveren. Doordat de opbrengsten terugvloeien naar het fonds hoeven we straks minder kapitaal op te halen en neemt het fondsrendement extra toe. Dat is goed nieuws voor alle deelnemers: daarvan profiteren ook de zittende beleggers.”

Duurzaamheid is belangrijk in vastgoed. Wat doen jullie daaraan voor jullie supermarktpanden?

Burger: “Net als in de woningmarkt is het energielabel ook bij supermarktvastgoed steeds belangrijker. Daarom kijken wij altijd naar mogelijkheden om te verduurzamen, zoals bijvoorbeeld zonnepanelen op het dak te leggen. Dit hebben we recent bij de Jumbo-supermarkt in Harlingen gedaan. Dat heeft geleid tot een forse daling van de CO2-uitstoot. Voor de waardevastheid van je vastgoed moet de duurzaamheid op orde zijn. Een bijkomend voordeel is dat je daardoor doorgaans een hogere huur kunt vragen doordat de huurder lagere energiekosten heeft. Dit werkt vervolgens weer door in de waarde van het vastgoed.  Als fondsbeheerders voeren we op verduurzaming echter geen one size fits all-beleid. We kijken altijd per locatie wat er mogelijk en/of zinvol is. Er moet wel een bepaald rendement tegenover staan. We doen niet aan kapitaalvernietiging.”

Herfinancieren is momenteel vrij duur. Hoe gaan jullie daar mee om?

Burger: “Door slim vooruit te kijken. De financieringen van de objecten in het S5 Forum Fonds zijn voor de lange termijn vastgelegd. Ook dat is onderdeel van het defensieve karakter. De eerste herfinanciering binnen onze portefeuille verwachten we pas in januari 2026. Dat is over twee jaar. Uitgangspunt van onze visie is dat de rentes op termijn weer dalen. Dat zet nu al in: de rente komt inmiddels hard naar beneden. We gaan niet terug naar de rentes van een paar jaar geleden, maar zo hoog als de rente was in de laatste anderhalf jaar zien we ook niet meer gebeuren. Wij voorzien dat onze benchmark, de vijfjaarsrente, zal dalen tot zo’n 2%, ongeveer gelijk met het verwachte inflatieniveau. Met de commerciële toeslag van de bank betaal je dan bij herfinanciering ongeveer 4%. Daarom hebben we dit voorjaar de rente voor herfinanciering voor januari 2026 van 3,5% op 4% gezet.”

Het S5 Forum Fonds is een groeifonds. Gaan jullie door tot de geplande € 250 miljoen?

Burger: “Dat is mogelijk, maar is geen moeten. De achterliggende gedachte bij die beoogde fondsomvang was dat die een optimale spreiding zou geven om de risico’s zo goed mogelijk te beperken. We staan nu op meer dan 130 miljoen en hebben al een heel gezonde spreiding over verschillende locaties, huurders en looptijden. Daardoor kunnen we een stabiel rendement uitkeren tegen een relatief beperkt risico, vergelijkend met een kredietwaardige obligatie. Daarom hebben we besloten dat we alleen nog nieuwe objecten toevoegen als die bijdragen aan het rendement. We gaan dus niet voor meer volume of belegde waarde, we gaan vooral voor rendement voor onze beleggers, met inachtneming van de beleggingscriteria van het fonds. De recente uitbreiding met twee supermarkten in Heerlen voldoet daar perfect aan, mede doordat we die scherp hebben kunnen aankopen in combinatie met langjarige huurcontracten.”

Wanneer kunnen beleggers een volgende emissie verwachten?

Burger: “Intekenen op de tweede tranche van de vijfde emissie kan binnenkort. Of en wanneer er daarna een eventuele zesde komt, hangt volledig af van de markt en de kansen die zich voordoen. We houden continu de vinger aan de pols in de sector en zitten met alle grote supermarktketens om tafel. Dus zodra zich een gelegenheid voordoet, kijken we daar zorgvuldig naar. Maar voor ons staan de kwaliteit en het rendement van de portefeuille voorop. Een nieuwe emissie doen we alleen als die positief bijdraagt aan het fonds en haar beleggers.”

Klik hier om op de hoogte te blijven van de aankomende fondsemissie van S5 Forum Fonds.

Sectie5 Beheer BV is de beheerder van het S5 Forum Fonds. Sectie5 Beheer BV en het S5 Forum Fonds zijn opgenomen in het register van de AFM.