De ‘cowboys’ zijn weg: vastgoedbeleggen is weer een vak

Na jaren van goudkoorts komt de vastgoedmarkt tot bedaren. Nu de cowboys zijn vertrokken, is beleggen in stenen weer wat het moet zijn: een spel van deskundigheid en ondernemerschap. Met zicht op langjarig stabiel rendement.

foto: Gebouw Tiara – belegging van Vastgoed CV APF XX (Amsterdam)

De vastgoedwereld zoekt momenteel een ‘nieuw evenwicht’, zoals dat heet. Hogere rentes, economische onzekerheid en stringente overheidsmaatregelen hebben de markt veranderd. Vastgoedbeleggen is weer een zaak geworden voor kundige specialisten. Tom Berkhout, Professor of Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit, en Martijn Windels, mededirecteur van APF International, twee vooraanstaande kenners van de vastgoedmarkt, geven hun visie op een markt, die ook in een mindere tijd zoals nu nog altijd kansen biedt.

“Dit is een correctie na tien jaar waanzinnige groei. Dat is niet meer dan gezond”

Tom Berkhout, vastgoedprofessor Nyenrode

Na een lange periode van sterk stijgende vastgoedprijzen, mede gevoed door extreem lage rentes, is de vastgoedmarkt afgelopen kwartaal flink afgekoeld. Over vrijwel de hele linie daalden de prijzen. Voornaamste oorzaak: de renteverhogingen van de ECB. Die maken financieren duurder. Dat drijft de vereiste aanvangsrendementen op, wat automatisch leidt tot prijsdruk. Hoge inflatie, een grote oorlog aan de rand van Europa en nieuwe wetgeving zoals een verhoging van de overdrachtsbelasting, een zwaardere box 3 belasting én de strenge middenhuurregeling van Hugo de Jonge helpen natuurlijk ook niet mee.

‘Never a dull moment’

Dat maakt beleggers merkbaar voorzichtiger, waardoor er minder kapitaal beschikbaar is. Martijn Windels: “Beleggers zitten op hun handen, zijn afwachtend. Ze moeten wennen aan de nieuwe werkelijkheid.” Tom Berkhout constateert dat tal van particuliere verhuurders vorig jaar afscheid begonnen te nemen van hun woningen. ‘Never a dull moment’ in de vastgoedmarkt. Daarbij geldt de ijzeren wetmatigheid: als het economisch slechter gaat, leidt dat met vertraging tot lagere vastgoedprijzen. Vastgoed is laatcyclisch.” Volgens de vastgoedhoogleraar moeten we vooral niet dramatiseren. “De afgelopen tien jaar heeft de markt het waanzinnig goed gedaan, nu is het tijd voor een correctie. Dat is niet meer dan gezond.”

Lichtpunten

Zelfs nu zijn er wel degelijk marktsegmenten die relatief weinig last hebben van de neergang. Zo is er voor kwalitatief goed vastgoed volgens Windels nog altijd kapitaal beschikbaar. “Dat is minder sterk in waarde gedaald. Ook is er nog altijd veel vraag naar datacenters, zorgwoningen en studentenwoningen.” Windels ziet bovendien dat de huurwaardes die buiten de regulering vallen tot op heden op peil zijn gebleven. “Logisch, want er is vrijwel geen werkloosheid en economisch gaat het, zeker gezien de moeilijke macro-economische omstandigheden en geopolitieke spanningen, nog relatief oké.”

Ook Berkhout ziet lichtpunten in de vastgoedmarkt. “Dan denk ik vooral aan wijkwinkelcentra, gebouwd rond een supermarkt, bedoeld voor de dagelijkse boodschappen. Mensen moeten immers altijd eten. Dan is het wel handig als je dat op loopafstand kunt kopen.” Voor retailers zoals kleding- en schoenenwinkels is het zaak om in de hoofdstraten van grote steden te zitten. “Die overleven wel.” Voor de kantorenmarkt vindt Berkhout het lastiger om een algemeen oordeel te geven. “Die markt is daarvoor te groot en te breed. Een belegging kan dramatisch uitpakken maar ook heel goed.”

Tijd voor vastgoed-vakkundigheid

Zeker is dat vastgoed voor beleggers niet meer ‘automatisch’ dikke winst oplevert, zoals dat voor de Russische inval in Oekraïne het geval was. In de jaren daarvoor, toen de vastgoedmarkt vanwege de ultralage rentes werd overspoeld met enorme hoeveelheden geld, konden gelukszoekers vrijwel blind kopen. Waardegroei leek gegarandeerd. Die hausse is voorbij. Door de stijgende rentes zijn die goudzoekers bliksemsnel weer uit de markt verdwenen. Daarmee is succesvol vastgoedbeleggen weer terug waar het was: in de handen van deskundige specialisten die de markt en de mogelijkheden kennen, die hun keuzes baseren op werkelijk potentieel in plaats van plat opportunisme. En die daarmee het verschil maken.

Lokale kennis, anticyclisch handelen

Maar wat maakt iemand tot een succesvol vastgoedspecialist? “Lokale kennis is onontbeerlijk”, zegt Berkhout. “Praktijkervaring is minstens zo belangrijk als gestudeerde kennis. Daarnaast zijn timing, ‘Fingerspitzengefühl’ en voldoende liquiditeit allemaal succesfactoren.” Windels noemt nog het belang van een breed netwerk en het hebben van heel veel informatie. “Je moet weten wanneer geduld te hebben of wanneer juist snel te beslissen. Die afweging kun je alleen goed maken als je over voldoende data beschikt.” Durf is ook een factor die tot succes kan leiden, vindt hij. “Wij handelen vaak anticyclisch. Dat is tegen de stroom in zwemmen en kan alleen als je weet wat je doet. Zo hebben we tijdens de vorige crisis kantoren gekocht. Dat bleek een schot in de roos. Wederom is het sentiment voor kantoren slecht, doordat zoveel mensen thuis werken. Mede daarom kopen we ook nu conventionele kantoren, op de goede locaties.”

Ook een voorzichtige of zelfs dalende markt biedt mooie groeikansen. Windels: “Nu er minder kopers zijn, is de kans groter dat je dikke krenten uit de pap kunt halen. Vastgoed dat bijvoorbeeld gedwongen wordt verkocht, kan heel aantrekkelijk geprijsd zijn.” Windels ziet nu ook voordelen om vastgoed geheel met eigen vermogen te financieren om later, als de rente weer lager ligt, geld te lenen. “Wij beleggen gewoon door. Niet dat het eenvoudig is, maar er zijn kansen en die vinden wij ook. Zo zijn we de laatste tijd actief in datacenters, zorgwoningen, zorgpraktijken, maar ook in kinderdagverblijven. Onlangs hebben we zelfs een dierenziekenhuis aangekocht.”

Verduurzaming is ‘key’

Volgens Berkhout zal het nog even duren totdat er weer ruimte is voor de markt om te groeien. “Eerst moet de markt rustig worden.” Waarop zeker niet hoeft te worden gewacht, is de verduurzaming van vastgoedpanden. Dat is tegenwoordig ‘key’. “Zonder verduurzamingsplannen kom je er tegenwoordig bij de banken niet meer in.” In 2030 moeten kantoren aan de strengste duurzaamheidseisen voldoen. “Een belegger kan dan twee kanten op,” vertelt Berkhout, “óf in een duurzaam pand stappen of aan de ontwikkelkant zitten. Ik denk dat in dat laatste de beste kansen liggen; voor relatief weinig geld een bruin pand kopen, dat verduurzamen om dan een goede huur te kunnen vragen.” Voordeel van een duurzaam pand is ook dat verkoop waarschijnlijk geen probleem is.

“Goede beleggers kunnen door een crisis heen fietsen. Het is een kwestie van uitzitten”

Tom Berkhout, vastgoedprofessor Nyenrode

Winkelcentra

Naast de verhuur van duurzaam vastgoed ziet Berkhout kansen met winkelcentra, “als die nog te krijgen zijn.” Ook individuele panden met stevige huren zijn volgens hem het overwegen waard. “Beleggers zoeken hoge aanvangsrendementen van minimaal 6%. Als je een pand koopt waar nog een aantal jaren huurcontract op zit, en de huurder betaalt een stevige prijs, dan kan dat veel risico wegnemen.” “Ervan uitgaande dat de huurder die verplichting ook jarenlang kan blijven voldoen”, voegt hij toe. “Het helpt als vastgoed waarin je belegt, is verhuurd aan partijen van naam met een lange adem.”

En bestaande vastgoedbeleggingen? Daarvoor geldt: rustig volhouden. “Goede beleggers kunnen door een crisis heen fietsen. In afwachting van betere tijden – en die breken vanzelf weer aan – bufferen zij liquiditeit om hun financiering en de rekeningen te kunnen betalen”, aldus Berkhout. “Het is een kwestie van uitzitten.”