Niet wars van belasting, wel van onvoorspelbaarheid

Over belasting betalen wordt door beleggers nogal eens geklaagd. Toch denk ik dat daar bij veel beleggers niet de kern van het probleem zit. Wie rendement maakt, weet dat daar belasting tegenover staat. Dat hoort bij beleggen en ondernemen. Waar ik veel meer moeite mee heb, is wanneer je niet weet volgens welke spelregels je over een paar jaar wordt belast. En precies dat is wat er rond box 3 al jaren gebeurt.

Sinds het zogenoemde Kerstarrest van de Hoge Raad in 2021 wordt gewerkt aan een nieuw stelsel. Het huidige systeem is een overbruggingsstelsel en uiteindelijk moet belasting worden geheven op basis van werkelijk rendement. Inmiddels heeft het kabinet meer duidelijkheid gegeven over de richting die het daarbij op wil. Het voorstel is om vanaf 2028 voor circa 90% van de vermogensbestanddelen een vermogenswinstbelasting te laten gelden. Naast onroerende zaken en aandelen in start-ups en scale-ups zou dit dan ook gaan gelden voor onder meer andere aandelen, obligaties en opties. Voor de overige vermogensbestanddelen zou deze systematiek vanaf 2030 moeten gelden.

Dat geeft meer richting, maar nog geen zekerheid. De aanpassingen moeten worden opgenomen in een novelle die vóór 31 december 2026 door zowel de Tweede als de Eerste Kamer moet zijn aangenomen. Dat is een ambitieus tijdpad. Voor een particuliere belegger betekent dit dat opnieuw de vraag op tafel ligt: waar moet ik de komende jaren rekening mee houden?

Vastgoed is per definitie een langetermijnbelegging

Dat gebrek aan duidelijkheid weegt bij vastgoed extra zwaar. Wie vandaag in vastgoed investeert, kijkt niet naar volgende maand of volgend jaar. Je maakt een berekening voor een veel langere periode. Wat zijn de huurinkomsten? Welke kosten kan ik verwachten? Hoe ontwikkelt de financiering zich? Wat moet ik investeren in onderhoud en verduurzaming? Welke waardeontwikkeling is realistisch? En welk netto rendement blijft uiteindelijk over?

Fiscaliteit is onderdeel van die rekensom. Daar hoeft niets mis mee te zijn. Zolang je maar weet wát je in die rekensom moet opnemen. Wanneer de fiscale behandeling gedurende de looptijd wezenlijk verandert, verandert namelijk ook de businesscase. En wanneer bovendien onduidelijk is welke regels over een paar jaar zullen gelden, wordt het steeds moeilijker om het risico van een investering goed te beoordelen.

De aangekondigde maatregelen voor 2027 illustreren dat goed. Voordat het nieuwe stelsel in 2028 zou moeten ingaan, wordt voorgesteld het forfait voor overige bezittingen in box 3 te verhogen van 6,37% naar 7,87%. Ook zou het heffingsvrije vermogen worden verlaagd naar € 30.846 per belastingplichtige. Dat zijn geen kleine wijzigingen. Ze kunnen rechtstreeks van invloed zijn op het netto rendement van een belegging.

Onzekerheid heeft consequenties

Die onzekerheid blijft niet zonder gevolgen. Particuliere vastgoedbeleggers hebben de afgelopen jaren niet alleen te maken gekregen met veranderingen in box 3, maar ook met andere wijzigingen in wet- en regelgeving. Voor een deel van hen is de conclusie inmiddels dat verhuur onvoldoende aantrekkelijk is geworden en dat verkoop van woningen een betere optie is. 

Dat zien we terug in de uitponding van huurwoningen. Je kunt daar vanuit verschillende perspectieven naar kijken. Een woning die door een belegger wordt verkocht, komt mogelijk beschikbaar voor een koper die er zelf gaat wonen. Tegelijkertijd verdwijnt die woning uit het huuraanbod. In een markt waarin ook een grote behoefte bestaat aan huurwoningen heeft dat eveneens consequenties.

Daarmee wordt fiscaliteit meer dan alleen een vraagstuk voor de individuele belegger. De manier waarop we vermogen en vastgoed belasten, beïnvloedt ook waar kapitaal naartoe stroomt.

Belasten wanneer het rendement er daadwerkelijk is

Het uitgangspunt om werkelijk rendement te belasten, vind ik op zichzelf goed te verdedigen. De nu voorgestelde beweging richting een vermogenswinstbelasting sluit daar wat mij betreft beter bij aan. Bij vastgoed wordt de waardestijging dan niet jaarlijks belast op basis van een papieren winst, maar op het moment dat die winst daadwerkelijk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop. Huurinkomsten behoren in het voorgestelde systeem wel tot het jaarlijkse werkelijke rendement.

Dat maakt een wezenlijk verschil. Een vastgoedobject kan op papier in waarde stijgen zonder dat de eigenaar over extra liquide middelen beschikt. Belasting heffen op het moment dat een waardestijging daadwerkelijk wordt gerealiseerd, sluit beter aan bij het moment waarop het rendement ook daadwerkelijk beschikbaar komt.

Maar daarmee is het probleem van de voorspelbaarheid nog niet opgelost. Want terwijl vanaf 2028 een fundamenteel ander systeem wordt voorgesteld, kunnen vastgoedbeleggers in 2027 eerst nog te maken krijgen met een forse verhoging van het forfait voor overige bezittingen.

Juist dát is voor mij het wezenlijke punt. Een belegger kan belasting meenemen in zijn berekeningen. Een hoger belastingtarief betekent mogelijk dat een belegging niet meer interessant is. Dat is vervelend, maar wel duidelijk. Je kunt rekenen en vervolgens besluiten om wel of niet te investeren. Met voortdurende onzekerheid kun je niet rekenen.

Risico moet je kunnen beoordelen

Bij Reyersen van Buuren kijken we daarom nooit alleen naar het geprognosticeerde rendement van een vastgoedbelegging. We kijken naar het vastgoed zelf, de locatie, de huurmarkt, de financiering, de looptijd, de aanbieder en de risico's. Maar ook naar regelgeving en fiscaliteit en naar de vraag wat er gebeurt als omstandigheden veranderen. Juist in een omgeving waarin niet alles voorspelbaar is, wordt die selectie belangrijker.

We wijzen niet voor niets een groot deel van de proposities die we beoordelen af. Een aantrekkelijk rendement op papier is onvoldoende. We willen begrijpen waar dat rendement vandaan komt, welke risico's daar tegenover staan en of een belegging ook bij minder gunstige omstandigheden overeind kan blijven. 
Maar er is een verschil tussen beleggingsrisico en onvoorspelbaarheid van de spelregels.
Het eerste hoort bij beleggen. Het tweede zou je als overheid zoveel mogelijk moeten beperken.

De aangekondigde koers richting een vermogenswinstbelasting geeft beleggers meer zicht op waar we naartoe gaan. Dat is positief. Maar voor iemand die vandaag een investeringsbeslissing neemt voor de komende tien of twintig jaar, is alleen een richting niet voldoende. Daarvoor zijn stabiele en voorspelbare spelregels nodig.
Want beleggers zijn wat mij betreft niet wars van belasting. Ze willen vooral weten waar ze aan toe zijn.