Een sterke woningmarkt is niet hetzelfde als een sterke woningbelegging

Het woningtekort in Nederland blijft groot. De vraag naar woningen is onverminderd hoog, de nieuwbouwproductie blijft achter en ondanks een wat rustiger koopmarkt blijven de huizenprijzen stijgen. Voor een belegger lijkt de conclusie dan snel getrokken: als woningen zo schaars zijn, moet beleggen in woningen wel interessant zijn.

Maar zo eenvoudig is het niet.

Een sterke woningmarkt is namelijk niet automatisch een sterke woningbelegging. Sterker nog: juist de huidige ontwikkelingen laten zien waarom het belangrijk is om die twee van elkaar te onderscheiden.

De woningmarkt koelt af, het woningtekort niet

Na jaren van forse prijsstijgingen komt er wat meer lucht op de koopwoningmarkt. Volgens de NVM werden in het tweede kwartaal van 2026 ruim 45.000 woningen verkocht, 6,6% meer dan een jaar eerder. Het beschikbare aanbod lag zelfs ruim 20% hoger. Tegelijkertijd lag de gemiddelde verkoopprijs met circa €506.000 nog altijd 2,1% boven het niveau van een jaar eerder.

Ook de verwachtingen voor de komende periode wijzen eerder op afkoeling dan op een omslag. Rabobank verwacht voor 2026 een gemiddelde huizenprijsstijging van 3,1%. ABN AMRO rekent op circa 3%. Dat zijn aanzienlijk lagere groeicijfers dan in 2025.

Maar achter die afkoelende prijsontwikkeling gaat een andere werkelijkheid schuil.

Nederland heeft nog altijd een tekort van honderdduizenden woningen. Rabobank schat het woningtekort in 2026 op circa 410.000 woningen, ongeveer 4,8% van de totale woningvoorraad. Ook De Nederlandsche Bank wijst erop dat de nieuwbouw al lange tijd achterblijft bij de groeiende vraag van huishoudens.

De markt kan op korte termijn dus afkoelen, terwijl de structurele schaarste blijft bestaan.

Meer koopwoningen betekent niet automatisch meer woningen

Er speelt bovendien nog iets anders. Een deel van het grotere aanbod op de koopmarkt wordt veroorzaakt door beleggers die hun huurwoningen verkopen.

In 2025 verkochten beleggers per saldo ongeveer 36.000 woningen aan eigenaar-bewoners. Volgens Rabobank waren voormalige huurwoningen goed voor ruim 15% van de koopwoningtransacties.

Dat zorgt voor extra aanbod voor woningkopers en heeft daarmee een dempend effect op de prijsontwikkeling. Maar het lost het onderliggende woningtekort niet op. Er wordt immers geen woning toegevoegd. Een bestaande woning verschuift alleen van de huurmarkt naar de koopmarkt.

Voor de huurmarkt gebeurt ondertussen het tegenovergestelde: daar neemt het aanbod af.

Dat is een ontwikkeling die aandacht verdient. Want Nederland heeft niet alleen behoefte aan meer koopwoningen, maar ook aan voldoende huurwoningen voor huishoudens die niet kunnen of willen kopen.

Schaarste is een sterk fundament, maar nog geen beleggingscase

Voor vastgoedbeleggers lijkt die structurele schaarste op het eerste gezicht gunstig. Zolang de vraag naar woningen groter is dan het aanbod, ligt leegstand immers niet direct voor de hand en blijft er druk op de woningmarkt bestaan.

Maar daarmee is nog niets gezegd over het rendement van een specifieke woningbelegging.

Een woning kan op een uitstekende locatie staan, een grote groep potentiële huurders hebben en probleemloos verhuurbaar zijn, maar toch een matige belegging vormen.

Uiteindelijk gaat het om de volledige rekensom: de aankoopprijs, financieringskosten, huuropbrengsten, exploitatiekosten, fiscale lasten, regelgeving, verwachte waardeontwikkeling en de uiteindelijke verkoopopbrengst.

Wie te veel betaalt bij aankoop, kan een sterke markt nodig hebben om dat later weer goed te maken. Wie rekent met huurinkomsten die door regelgeving niet haalbaar blijken, ziet zijn rendement teruglopen. En hogere financierings- of exploitatiekosten kunnen een op papier aantrekkelijke propositie eveneens aanzienlijk veranderen.

Schaarste ondersteunt een woningbelegging. Maar schaarste alleen maakt nog geen goede belegging.

Voor beleggers betekent dit dat algemene marktontwikkelingen vooral het vertrekpunt zijn. Een woningtekort, een sterke huurvraag of een gunstige demografische ontwikkeling kunnen een propositie ondersteunen, maar zeggen nog onvoldoende over de kwaliteit van de belegging zelf.

Daar begint voor Reyersen van Buuren de selectie. We kijken niet alleen naar de markt waarin wordt belegd, maar vooral naar de vraag of de individuele propositie binnen die markt klopt. Zijn de uitgangspunten realistisch? Is het verwachte rendement passend bij de risico’s? En blijft de belegging ook overeind wanneer ontwikkelingen minder gunstig uitpakken dan voorzien?

Juist dat onderscheid tussen een aantrekkelijke markt en een aantrekkelijke belegging vormt een belangrijk onderdeel van onze beoordeling.

investeringen in nieuwe private huurwoningen daalde van ongeveer een derde in 2022 naar nagenoeg nul in 2025. Ook particuliere beleggers verkopen sinds 2023 meer huurwoningen dan zij aankopen.

Dat levert een paradoxale situatie op.

Nederland wil meer woningen bouwen, maar juist het kapitaal dat nodig is om een deel van die woningen te realiseren, wordt terughoudender.

Volgens DNB is voor de ambitie om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen ongeveer €40 miljard per jaar nodig. Circa €6,4 miljard daarvan moet naar nieuwe private huurwoningen.

Een goed functionerende woningmarkt kan dus moeilijk zonder investeerders. Tegelijkertijd moeten die investeerders onder steeds andere omstandigheden bepalen of een investering nog voldoende perspectief biedt.

De ene woningbelegging is de andere niet

Voor een belegger betekent dit dat een keuze voor ‘woningen’ op zichzelf niet voldoende is. Twee woningfondsen die op het eerste gezicht in dezelfde markt beleggen, kunnen qua risico, rendement en kwaliteit aanzienlijk van elkaar verschillen.

Daarom kijken wij bij de selectie verder dan woningtekort, huurvraag of verwachte waardeontwikkeling. We beoordelen hoe die marktomstandigheden zijn vertaald naar de concrete propositie. 

Daarbij spelen onder meer locatie, woningtype, doelgroep, huursegment, aankoopprijs, financieringsstructuur, exploitatiekosten, looptijd en exitstrategie een rol.

Ook de partij achter een vastgoedfonds is van belang. Welke ervaring heeft de fondsaanbieder? Hoe realistisch zijn de prognoses? Welke aannames worden gemaakt over huur- en waardeontwikkeling? Hoe is het vastgoed gefinancierd? En wat gebeurt er wanneer de markt zich anders ontwikkelt dan verwacht?

Voor de belegger zit de toegevoegde waarde van selectie juist in die verdieping: niet alleen vaststellen waar kansen liggen, maar vooral onderzoeken of een specifieke propositie die kansen op een verantwoorde manier weet te benutten.

Wij beleggen niet in 'de woningmarkt'

Bij Reyersen van Buuren kijken we daarom nooit alleen naar de vooruitzichten voor een bepaalde vastgoedcategorie.

Een groot woningtekort maakt woningen interessant om naar te kijken. Een sterke huurvraag kan een belangrijk onderdeel van een propositie zijn. Maar beide zijn voor ons onvoldoende reden om een woningfonds te selecteren.

Wij beoordelen de individuele propositie: het vastgoed, de locatie, de fondsaanbieder, de financiering, de aannames, de kosten, het verwachte rendement en de risico's. Daarbij kijken we niet alleen naar het meest waarschijnlijke scenario, maar juist ook naar wat er gebeurt wanneer omstandigheden tegenvallen.

Selecteren betekent voor ons nadrukkelijk ook niet selecteren. Het merendeel van de proposities die wij beoordelen, komt uiteindelijk niet door onze selectie. Juist in een markt waarin structurele schaarste en veranderende beleggingsvoorwaarden naast elkaar bestaan, is die kritische selectie essentieel.

Want twee dingen kunnen tegelijkertijd waar zijn.

Nederland kan een zeer sterke woningvraag hebben én een uitdagende markt voor woningbeleggers zijn. En binnen zo'n uitdagende markt kunnen nog steeds aantrekkelijke individuele woningbeleggingen ontstaan.

Daarom is voor een belegger uiteindelijk niet de vraag:

Is de woningmarkt sterk? 

Maar: 

Is déze woningbelegging sterk?

Over Jan Hein van der Kun
Jan Hein is partner bij Reyersen van Buuren en gespecialiseerd in vastgoedbeleggingen. Zijn achtergrond in vastgoedtaxaties bij CBRE en ervaring binnen investor relations geven hem een brede kijk op de markt, van waardering tot investeringsstrategie. Hij studeerde Business Administration aan Intercollege Business School in Amsterdam.