Interview Vastgoedjournaal: 'Toezicht van AFM op vastgoedfondsen leidt tot ongelijk speelveld'

‘De veranderde regelgeving voor box 3 en box 2, de naar 10,4 procent opgetrokken overdrachtsbelasting, de wet Betaalbare huur en dan komen daar ook nog de aangescherpte regels tegen het witwassen bij - het wordt steeds moeilijker voor de aanbieders van vastgoedfondsen voor particulieren om klanten een normaal rendement te bieden.’ Jan Willem van der Kun, partner bij Reyersen van Buuren, zegt het verontwaardigd. Gesprekspartners Jan Hein van der Kun, zoon en ook partner bij Reyersen van Buuren en David van der Wal van Forumvast, beamen het. Jan Hein van der Kun: ‘Daardoor worden particuliere beleggers bijna gedwongen om risico te nemen. Maar de oude wetmatigheden gaan nog altijd op: een geprognotiseerd hoger rendement betekent meer risico.’

Reyersen van Buuren selecteert voor particuliere beleggers vastgoedfondsen die worden aangeboden door fondsenhuizen. Forumvast is de belangenvereniging van aanbieders van die vastgoedfondsen. Voorzitter is David van der Wal, in het dagelijks leven ook directeur Vastgoed van fondsaanbieder Synvest. Hij zegt: ‘Wat ze in politiek Den Haag onvoldoende beseffen is dat een particuliere belegger die in een vastgoedfonds investeert gewoon iemand is die bijvoorbeeld geld over heeft en in het fonds wil sparen of al gespaard heeft, of het geld verdiend heeft met de verkoop van zijn  woning of bedrijf of een ZZP-er is. Die wil dat beleggen om te sparen, vaak voor zijn pensioen. Maar de beslissers in Den Haag scheren iedereen over één kam: ook de persoon die voor zijn pensioen belegt is een handelaar die voor de maximale winst gaat.’ 

Van der Wal benadrukt bovendien dat dit om een grote groep gaat: ‘De bij Forumvast aangesloten fondsenaanbieders, zo’n 75 procent van de markt, hebben bij elkaar zo’n 60.000 klanten voor wie ze beleggen.’ Graag zou Forumvast als branchevereniging daarom willen dat Haagse beleidsvormers  meer oog hebben voor particulieren die indirect beleggen in vastgoed.  Van der Wal: ‘We kunnen helpen om signalen uit de markt te bundelen, ontwikkelingen te duiden en gevolgen van regelgeving vooraf inzichtelijk te maken.’

Beleidsmakers hebben het beschermen van de particuliere belegger in vastgoedfondsen in die zin geregeld door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) het toezicht te laten houden op de vastgoedfondsen. Althans, op de vastgoedfondsen waar de particulier ook met minder dan 100.000 euro in kan leggen. Op vastgoedfondsen waar minimaal 100.000 euro ingelegd moet worden, houdt de AFM geen toezicht. Dat verschil vinden de Van der Kunnen en Van der Wal een belangrijk knelpunt in de huidige regelgeving. Ten eerste omdat vermogen weinig zegt over kennis van beleggen. De beleidsmakers gaan ervan uit dat iemand die vermogend is, wel verstand van beleggen zal hebben. Maar iemand die bijvoorbeeld door de verkoop van een bedrijf over veel geld beschikt, hoeft geen ervaring te hebben met indirect beleggen, zo merken de Van der Kunnen en Van der Wal in de praktijk. 

‘Ten tweede,’ zegt Jan Hein van der Kun, ‘leidt de grens van 100.000 euro tot een ongelijk speelveld. Fondsen onder toezicht moeten voldoen aan uitgebreide eisen, prospectussen opstellen, complianceprocessen inrichten en vaak extra partijen inschakelen, zoals een bewaarder die het betalingsverkeer controleert. Dat kost geld en drukt uiteindelijk op het rendement. Fondsen buiten het AFM-toezicht hebben die verplichtingen niet waardoor hun rendement hoger kan zijn.’ Van der Kun ziet dat daardoor nu twee trends ontstaan: ‘Beleggers worden toezichtmijdend omdat ze denken dat minder regels een hoger rendement betekent. En vanwege die toenemende vraag zien wij dat er steeds meer fondsen worden aangeboden die buiten het AFM-toezicht vallen.’

De kosten van het toezicht moeten volgens Van der Wal niet onderschat worden. Vooral de anti-witwasregels brengen veel extra werk met zich mee dat volgens Van der Wal ook al elders in het financiële systeem zoals bij de banken wordt gedaan. Dat is dus eigenlijk dubbel werk. ‘Die kosten worden uiteindelijk door de belegger betaald. Wat ook lastig is dat bij het opzetten van een nieuw fonds  het soms erg lang duurt voordat de prospectus door de AFM is geaccepteerd. Dat kan soms wel twee maanden duren.’

Maar Van der Wal en vader en zoon Van der Kun benadrukken dat deze kritiek niet betekent dat ze tegen toezicht zijn. ‘Integendeel,’ zegt van der Wal, ‘wij kiezen er heel bewust voor om ons te richten op de retailbelegger, de belegger die minder dan 100.000 euro te beleggen heeft.’ Ze vinden toezicht waardevol maar vinden dat het anders zou moeten. Niet alleen moet nagedacht worden over de anti-witwasregels, maar ook over de inhoud van de prospectussen die de AFM moet goedkeuren. Jan Willem van der Kun: ‘Als gevolg van de eisen van de AFM staan bijvoorbeeld in de risicoparagraaf vele risico’s opgenoemd die niet altijd betrekking hebben op het aangeboden vastgoed. Bovendien heeft de aanbieder daarbij ook niet de mogelijkheid om de door hem mitigerende maatregelen ten aanzien van dat risico te benoemen. De prospectussen die worden opgesteld onder het regime van de AFM zijn lijvige boekwerken geworden die niet heel uitnodigend voor de belegger zijn om helemaal door te nemen. 

‘De stempel’ van de AFM op een prospectus is bovendien geen kwaliteitsstempel, beklemtonen Van der Kun en Van der Wal. ‘Daar zijn beleggers zich niet altijd van bewust waardoor het een soort schijnzekerheid geeft,’ zegt Jan Hein van der Kun. ‘Door huidige regels rond de prospectussen blijft onduidelijk hoe groot de verschillen tussen de fondsen eigenlijk zijn en dat ze andere risicoprofielen hebben. Terwijl alle vastgoedfondsen nu wel allemaal in risicoklasse 6 geplaats worden ongeacht de structuur of volatiliteit van het fonds. Een conservatief gefinancierd fonds met stabiele huurinkomsten is niet hetzelfde als een hoog gefinancierd ontwikkelproduct met een hoog geprognosticeerd rendement. Beleggen in hypotheken is niet hetzelfde als beleggen in vastgoed. Zo biedt beleggen in schuld in tegenstelling tot beleggen in vastgoed geen inflatiehedge.’ 

Buiten de AFM-regels zijn er natuurlijk ook zaken waar de belegger zelf naar kan kijken om te beslissen of een bepaald fonds voor hem geschikt is. Jan Hein van der Kun geeft een paar tips: ‘Kijk of je het geprognosticeerde rendement zelf nagerekend krijgt. Wij zien door de AFM goedgekeurde prospectussen die wij zelf niet rondgerekend krijgen. Hoe courant is het vastgoed waarin je belegt, is het aan het einde van de looptijd goed verkoopbaar? Dat bepaalt immers uiteindelijk echt het rendement dat je krijgt.’

Verschillen zitten ook tussen open-end en closed end fondsen. Open-end heeft als voordeel dat je er onder voorwaarden relatief snel in en uit kunt stappen, nadeel is dat als iedereen tijdens een crisis eruit wil, zo’n fonds toch gesloten moet worden en de teruggave van de investering op zich laat wachten. Van der Wal, met Synvest zelf aanbieder van een open-end fonds: ‘Nadeel is ook dat je als fondsaanbieder een deel van het geïnvesteerde kapitaal niet in vastgoed kan beleggen maar liquide moet aanhouden om beleggers die hun geld anders willen gebruiken uit te kunnen betalen. Ook dat kost rendement.’ 

Een closed-end fonds wordt voor onbepaalde tijd opgericht; fondsen met vaste looptijden worden niet meer aangeboden. De aanbieder van een closed-end fonds hanteert in de regel een beleggingshorizon van 5 tot 10 jaar. Het geld van de belegger zit in principe voor die periode vast, een belegger kan zijn participatie alleen verkopen als er een koper is. Het fonds zelf koopt niet in.

Toezicht op de sector vinden vader en zoon Van der Kun en Van der Wal ook noodzakelijk omdat fondsen die het niet goed doen een weerslag op de hele sector hebben. Maar het gaat niet alleen om handhaving achteraf, maar vooral ook om duidelijkheid vooraf, vinden ze. Voordat de aanbieder zijn prospectus ter goedkeuring instuurt bij de AFM wil hij namelijk graag weten waar die aan moet voldoen. Maar wanneer de aanbieder vragen stelt aan de AFM, krijgt deze vaak te horen dat de toezichthouder geen advies mag geven. Van der Wal: ‘Dat is formeel juist, maar maakt de praktijk lastig. Een aanbieder vraagt de AFM niet om commercieel advies, maar om duidelijkheid over de piketpaaltjes: wat kan wel, wat kan niet en hoe wordt regelgeving geïnterpreteerd? Als daar vooraf duidelijkheid over zou zijn, zou dat al heel veel schelen.’