Blog: Waarom ik juist nu naar kantorenvastgoed kijk

Als ik naar een belegging kijk, begin ik nooit bij het pand. Ik begin bij de markt. Dat is iets wat ik in de afgelopen decennia heb geleerd. Waarde ontstaat niet op het moment dat je koopt. Waarde ontstaat in de jaren daarna. In hoe de markt zich ontwikkelt en hoe vraag verschuift.

De kantorenmarkt is daar een goed voorbeeld van. Veel aandacht gaat naar hybride werken en leegstand. Maar wat ik zie, is iets anders. De vraag verdwijnt niet. Die verandert. Bedrijven nemen minder meters af, maar stellen hogere eisen. Locatie, uitstraling en duurzaamheid wegen zwaarder dan ooit. Dat zorgt voor een duidelijke tweedeling. Niet elk kantoor blijft relevant. Goede kantoren wel. Juist die ontwikkeling maakt dat ik weer nadrukkelijk naar dit segment kijk.

De exit is altijd het vertrekpunt
De vraag die voor mij altijd centraal staat, is simpel: aan wie verkopen we dit over zeven tot tien jaar? Dat is geen bijzaak. Dat is het vertrekpunt. Ik heb te vaak gezien dat er gekocht wordt zonder na te denken over de exit. In goede tijden lijkt dat geen probleem. Totdat de markt draait.

Daarom valt het grootste deel van wat ik zie af. Niet omdat het slecht vastgoed is, maar omdat het niet overtuigt op de lange termijn. Huurders die net niet sterk genoeg zijn. Een locatie die kwetsbaar is. Of een gebouw dat vandaag prima is, maar morgen onder druk komt te staan.

Locatie, duurzaamheid en huurders
Wat daarin steeds belangrijker is geworden, is duurzaamheid. Niet als wens, maar als harde grens. Als een kantoor daar niet aan voldoet, wordt het simpelweg minder verhuurbaar. En dus minder waard. 

Voor kantoren ligt onze focus dus in de eerste plaats op locatie. Dan kijk ik naar economisch sterke regio’s en een goede bereikbaarheid. Daarnaast zoek ik huurcontracten met solvabele huurders die voor continuïteit zorgen. Tegelijkertijd groeit de vraag naar duurzame en efficiënte kantoorruimte. Bedrijven hechten steeds meer waarde aan een gezonde werkomgeving en energiezuinige gebouwen. Juist die combinatie biedt niet alleen stabiele kasstromen, maar ook ruimte voor waardegroei op de lange termijn.

Soms klopt het wel. Dan vallen alle puzzelstukken op hun plek. The Qube is daar een voorbeeld van. Dat soort objecten komt niet vaak voorbij. En dat is precies de bedoeling.

Rendement ontstaat door keuzes te maken
Wat dit vak mij heeft geleerd, is dat rendement niet ontstaat door kansen te pakken. Rendement ontstaat door keuzes te maken. En vooral door te weten wat je niet moet doen. Ik kijk niet naar kantoren omdat het een populair segment is. Ik kijk ernaar omdat de markt zich zo ontwikkelt dat kwaliteit schaars wordt. En schaarste creëert waarde. Maar alleen als je streng blijft. Uiteindelijk gaat het niet om wat je koopt. Het gaat om wat je laat liggen.

Over Jan Willem van der Kun
Jan Willem van der Kun is directeur/eigenaar van Reyersen van Buuren. Daarvoor was hij werkzaam bij Insinger Gilissen als senior relationship manager.