Voor al uw vragen kunt u bij ons terecht

Waarom is beleggen in vastgoed een goede keuze?

Vastgoed kan een goedrenderende en degelijke belegging zijn. U belegt in stenen. Een vastgoedbelegging met een afgewogen risico en rendement is historisch gezien stabiel. Zo behaalden de afgeronde fondsen via Reyersen van Buuren de afgelopen 30 jaar een gemiddeld rendement van 13% per jaar. Dat is het resultaat van een zorgvuldige selectie. Een selectie die uw vertrouwen waard is.

naar overzicht

Wat is een vastgoed-CV precies?

Een vastgoed CV (commanditaire vennootschap) is een beleggingsvorm waarbij de deelnemers gezamenlijk het eigen vermogen verschaffen om vastgoed aan te kopen. Zij worden de eigenaren van het vastgoed.

De beheerder/initiatiefnemer koopt namens de beleggers het vastgoedobject, gaat dit gedurende een aantal jaar exploiteren en daarna verkopen. De opbrengsten uit verhuur worden gedurende de looptijd, meestal per kwartaal, na aftrek van kosten uitgekeerd aan de beleggers naar rato van hun inleg. Bij verkoop volgt er een slotuitkering van de verkoopwinst en wordt de oorspronkelijke inleg terugbetaald.

naar overzicht

Waarom kiezen voor Reyersen van Buuren?

Reyersen van Buuren maakt voor u een voorselectie van vastgoedfondsen op basis van onder meer duurzaamheid en rendement. Wij controleren alle belangrijke onderdelen van de vastgoedbelegging, zoals de kwaliteit van het vastgoed, de locatie, de huurcontracten, de financieringscontracten en de betrouwbaarheid van de aanbieder. Objectieve criteria en volledige transparantie zijn daarbij onze maatstaf. Evenals persoonlijk en duurzaam contact met onze beleggers. Onze kennis en ervaring vormen de leidraad voor uw beleggingskeuze. Een gemiddeld rendement van 13% in de afgelopen 30 jaar bewijst dat onze selectie uw aandacht waard is.

naar overzicht

Hoe ontvang ik vrijblijvend alle interessante vastgoedaanbiedingen?

U meldt zich gratis en vrijblijvend aan per telefoon, e-mail of via onze website. Wij sturen u een vooraankondiging van de door ons geselecteerde en gecontroleerde vastgoedprojecten. Bij deze vooraankondiging treft u een antwoordformulier. Bij belangstelling zendt u ons dit antwoordformulier ingevuld retour. U ontvangt van ons vrijblijvend het prospectus en inschrijfformulier. Is de belegging voor u interessant en passend binnen uw portefeuille, dan kunt u zich inschrijven. Heeft u vragen, dan kunt u ons bellen, mailen en bezoeken. We staan u graag te woord.

naar overzicht

Wat zijn de gevolgen van mijn overlijden voor de participaties?

Uw participaties zullen net als uw andere vermogensbestanddelen vererven. Ze zullen dus toegaan naar de wettelijke erfgenamen of de erfgenamen die u bij testament benoemd heeft. Als u getrouwd bent en geen testament heeft, dan gaat de participatie naar uw echtgenote. Zij kan dan de rechten hieruit op dezelfde wijze uitoefenen als u dat op dit moment kunt. Als er meerdere erfgenamen zijn, dan erven zij gezamenlijk de participatie. Bij de verdeling van de nalatenschap kan deze worden toebedeeld aan één van de erfgenamen. Zolang dat niet gebeurd is, kunnen de erfgenamen alleen gezamenlijk de rechten uitoefenen.

naar overzicht

Hoe kan het risico van variabele rente worden beperkt?

Financiering vindt nog al eens plaats tegen een variabele rente. Dit betekent dat de rente lager kan worden, maar ook kan stijgen. Het is mogelijk om een cap en een floor in te bouwen. Dit zijn een maximale en een minimale rente (bandbreedte) waartussen de variabele rente zich kan bewegen. Dit biedt u meer zekerheid.

naar overzicht

Wat is winstpreferentie?

Winstpreferentie geeft aan hoe de winst aan het einde van de looptijd na verkoop van het vastgoed verdeeld wordt. Winstpreferentie gaat uit van een minimale jaarlijkse uitkering. Bij verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd worden eerst de jaarlijkse uitkeringen aangevuld tot een bepaald minimumpercentage. Resteert daarna nog een verkoopwinst, dan krijgt de aanbieder daar een bepaald percentage van. Doordat u als belegger eerst aan de beurt komt, zal de initiatiefnemer zijn uiterste best doen om een maximale opbrengst te realiseren.

naar overzicht

Wat is een nonrecourse-lening?

Indien er een nonrecourse-bepaling in een hypotheekakte van een vastgoedmaatschap is opgenomen, kan de financier zich uitsluitend verhalen op het vastgoed, het onderpand. U bent dan als belegger in een maatschap niet hoofdelijk voor deze schuld aansprakelijk. De aansprakelijkheid van de vennoten is dan ook beperkt tot maximaal het ingelegde bedrag. Zij kunnen in beginsel nooit verplicht worden een negatief saldo van de maatschap aan te vullen.

naar overzicht

Welke zekerheid biedt een vergunning van de AFM?

Voor het verkrijgen van een vergunning dient het prospectus door de AFM goedgekeurd te zijn. De AFM toetst of het prospectus voldoet aan de richtlijnen die in de wet zijn opgenomen. Hierbij gaat het erom of de informatieverstrekking en de presentatie van gegevens correct zijn. Bovendien onderzoekt de AFM of de initiatiefnemer (de beheerder) en de bewaarder deskundig en betrouwbaar zijn. De wet stelt ook eisen aan de administratieve organisatie van de beheerder. De AFM toetst niet of de prognoses van het aangeboden product reëel zijn. U heeft dus niet de zekerheid dat het product het rendement gaat opleveren dat u wordt aangeboden.

naar overzicht

Wat maakt een pand courant

Courantheid houdt in dat het pand voor veel gebruikers interessant is. Als het pand specifieke kenmerken heeft die eigenlijk alleen voor de huidige huurder interessant zijn, dan is het de vraag wat er gebeurt als er een nieuwe huurder gezocht moet worden of als het pand verkocht moet worden. Bij bedrijfspanden en distributiepanden moet u dus alert zijn op grote investeringen in specifieke technische installaties die zijn gedaan voor de huidige huurder. Een nieuwe huurder heeft daar vaak niets aan en zal daardoor wellicht minder huur willen betalen.

naar overzicht

Hoe wordt de jaarlijkse huurverhoging vastgesteld?

Jaarlijks wordt de huur in beginsel verhoogd met de inflatie. De inflatiecorrectie wordt bepaald door de zogenoemde CBS-prijsindex. Het Centraal Bureau voor de Statistiek houdt continu de prijsontwikkeling bij van een groot aantal consumentenbestedingen en drukt dit uit in een indexcijfer. In de index zijn de prijzen van onder meer zuivelproducten, energie, kleding en schoeisel, groente, huisvesting en brood vertegenwoordigd. Op dit moment bedraagt de inflatie 1,8%. Bij vastgoedbeleggingen in het buitenland zal er soms geen sprake zijn van een inflatiecorrectie of een andere methode om de prijsstijgingen in de huurprijs te laten doorwerken. Zo kennen huurcontracten in Frankrijk bijvoorbeeld koppeling aan de bouwkostenindex. In Canada is vaak helemaal geen sprake van een inflatiecorrectie. De huurprijs is dan vast voor de gehele overeengekomen huurperiode. En in Duitsland is de huurprijs vast voor een gedeelte van de overeengekomen huurperiode.

naar overzicht

Wat is het voordeel of risico van variabele rente?

Om het effect van een rentestijging duidelijk te maken, werkt een voorbeeld het beste. Stel dat de commanditaire vennootschap is opgezet met 10 miljoen euro aan eigen vermogen en 20 miljoen euro aan vreemd vermogen. Het vreemde vermogen is aangetrokken bij de bank tegen een variabele rente van momenteel 3,5%. In het eerste jaar boekt de CV een nettoresultaat van 700.000 euro ofwel een rendement van 7% op het eigen vermogen. Als vervolgens de variabele rente met 1% stijgt naar 4,5%, dan nemen de lasten met 200.000 euro toe. Het resultaat zakt dus van 700.000 euro naar 500.000 euro. Het rendement zakt dus naar 5%. U ziet dus dat in dit voorbeeld een rentestijging met 1% een daling van het resultaat met 2% tot gevolg heeft.

naar overzicht

Welke invloed heeft de euro/dollarverhouding

Amerikaans vastgoed kan zich al heel lang verheugen in een grote belangstelling van Nederlandse investeerders en beleggers. Nederland is van oorsprong één van de meest trouwe investeerders en zal dat ook wel blijven. De voordelen liggen voor het oprapen: het is een niet uit te vlakken volwassen economie die gericht is op groei. De dollar heeft zich in voorbije jaren laten kennen als een stabiele factor in de wereldhandel en het is zeker niet gezegd dat de huidige verhouding tussen dollar en euro tot in lengte van jaren vaststaat. Voor veel investeerders kan de situatie van nu juist een argument zijn om in de dollar over te stappen of te blijven zitten. Het afdekken van een dollarrisico is voor de meeste beleggers geen oplossing, want de premie die daarvoor wordt betaald, doet een deel van het rendement teniet. De onroerendgoedmarkt in de Verenigde Staten is breed, de concurrentie groot en dat resulteert in een aanbod waaruit heel goed keuzes zijn te maken. De tijd dat Amerikaanse en Europese banken daar rijp en groen financierden, ligt gelukkig ver achter ons. Alleen projecten van ontwikkelaars met een bewezen track record krijgen voldoende steun om hun plannen te ontwikkelen. Afhankelijk van de stand van de conjunctuur kan een investeerder bovendien zelf kiezen voor kantoren, winkels of woningen. Alle sectoren hebben hun eigen dynamiek en ontwikkelingscyclus. Door gebruik te maken van een mix van categorieën kan een individuele investeerder zich redelijk goed indekken tegen onverwachte uitslagen van de economie. Dat neemt niet weg dat een zwakke dollar op korte termijn invloed kan hebben op het verwachte rendement op een gezamenlijke belegging. Om daar een tegenwicht aan te bieden is het denkbaar het vermogen wat meer richting Europa te spreiden. Ook in Engeland en op het Europese vasteland zijn genoeg mogelijkheden om te investeren in commercieel vastgoed. Ook Hongarije, Tsjechië en andere Midden-Europese landen dienen zich aan. Een sterke mix is het combineren van Nederlands met Amerikaans bezit: goed te overzien, weinig risico’s en in meer dan één opzicht the best of both worlds.

naar overzicht

Wat is de Internal Rate of Return (IRR)?

De IRR-methode stelt een investeerder in staat om investeringsprojecten met sterk fluctuerende inkomsten en uitgaven beter met elkaar te vergelijken. Een voorbeeld daarvan is het investeren in een windpark. Die levert door verrekeningen met de inkomstenbelasting en de energie-investeringsaftrek kasstromen op die er het ene jaar heel anders kunnen uitzien dan het andere. Hetzelfde geldt voor veel vastgoedprojecten die met wisselende huur- en verkoopopbrengsten te maken hebben. De IRR-methode kijkt naar de contante waarde van de verwachte kasstromen van een investeringsproject en vergelijkt die op gezette tijden met de oorspronkelijke investeringssom. Hoe hoger de IRR, hoe gunstiger het relatieve rendement van het project. Een nadeel van deze methode is dat ze door veel particuliere beleggers niet of onvoldoende wordt begrepen. Een positieve kasstroom door een fiscale teruggave kan er al voor zorgen dat de IRR-factor hoog uitvalt. Mede om die reden is het voor besloten vastgoedfondsen ‘gemakkelijker’ om uit te gaan van het gemiddeld enkelvoudig rendement dat doorgaans iets hoger zal liggen, omdat de tijdswaarde in geld niet wordt meegenomen.

naar overzicht

Kies ik voor bestaand vastgoed of voor projectontwikkeling?

Dat is een lastige vraag om zomaar te beantwoorden. In uw geval gaat het waarschijnlijk toch om meer zekerheid, omdat u de risico’s in de aandelenmarkt voorlopig te groot acht. U zou daarom kunnen kijken naar beleggingen in bestaande panden, met huurcontracten voor een aantal jaren. Daaruit is een vrij voorspelbaar rendement te verwachten. Het is een eenvoudige rekensom: opbrengsten minus kosten levert een resultaat op dat over de deelnemers in het fonds wordt verdeeld. Met aan het eind wellicht als bonus een deelname in de meeropbrengst bij verkoop van het bezit. Met andere woorden: u heeft minder risico en een redelijke opbrengst. Bij projectontwikkeling loopt u meer risico, maar heeft u ook kans op een hoger rendement als er succes wordt geboekt. Hier is het van nog groter belang dat u zich een oordeel vormt over de haalbaarheid en de aard van het object, de mensen die het project hebben opgezet en wat de marktontwikkeling in deze vastgoedcategorie de laatste tijd is geweest. In Nederland is dat nog redelijk te overzien, maar in het buitenland moet u daar meer moeite voor doen. Kijken op internet wat de ontwikkelaar in het verleden heeft gepresteerd, is wel het minste. Schakel bij twijfel een adviseur in voor een second opinion, dan heeft u in elk geval de overtuiging dat het niet aan de voorbereiding heeft gelegen!

naar overzicht

Hoe zeker zijn obligaties?

Dat hoeft lang niet altijd het geval te zijn. Obligaties hebben een uitstraling als veilige belegging vanwege het karakter van een schuldbekentenis; er wordt altijd gewerkt met zekerheden zou je zeggen. En niet voor niets wordt van oudsher geroepen dat je in aandelen moet beleggen als je goed wilt eten, maar in obligaties als je goed wilt slapen. Maar met deze nachtrust was het in het verleden wel vaker gedaan zodra bleek op welke zekerheden die obligatie was gebaseerd. Kijk naar de rechten van obligatiehouders van het failliete Fokker: daarover wordt tot op de dag van vandaag geprocedeerd, omdat de banken op het kritieke moment alle zekerheden naar zich hebben toegetrokken. En dat betreft dan nog de obligaties die ergens officieel worden verhandeld. Vaak zal daaraan de een of andere vorm van ‘rating’ gekoppeld zijn; een waardering van een instituut, die aangeeft in welke risicocategorie de lening thuishoort. De markt bepaalt dan wat een obligatie waard is. De vastgoedobligaties waar we het hier over hebben, kennen echter geen rating, want ze worden niet officieel verhandeld. Kortom: de investeerder speelt zelf voor bank, maar dan wel vaak zonder de rechten die een bank normaal gesproken heeft. De veiligheid van de obligatie staat of valt met het onderpand. Is dat onderpand het onderhavige onroerend goed waarin wordt belegd, zonder zekerheidsstellingen of voorkeursrechten naar banken of andere financiers, dan kun je er tenminste van op aan dat het geld weer terugkomt. Maar soms wordt de exploitatiemaatschappij van het onroerend goed als onderpand gebruikt. Gaat het slecht met het project, dan gaat het ook niet goed met de beheerder. En als dan de hele zaak komt te wankelen, biedt de obligatie geen soelaas. Als de exploitant het niet kan bolwerken, gaat de bank als eerste hypotheekhouder altijd vóór en zal zij beslag leggen op het vastgoed. Als obligatiehouder sta je dan achter in de rij.

naar overzicht

Wat betekent ‘BAR’?

BAR is de afkorting van bruto aanvangsrendement van onroerende zaken en is omgekeerd evenredig aan het aantal malen dat de jaarhuur in de koopprijs is verkapitaliseerd. Elf keer de huur betekent een BAR van 9,1% (100/11 = 9,1). Het BAR-cijfer neemt dus af naarmate de koopprijs stijgt en geeft een beeld of je marktconform bent of niet.

naar overzicht