De begrippenlijst is bedoeld om uw inzicht in vastgoedbeleggingsproducten te vergroten. Ontbreekt er een begrip of is de omschrijving niet toereikend? Stel een vraag of plaats een opmerking. Of bel: (020) 643 83 81.
Aandelen
(Bewijs van) deelname in het eigen vermogen van een beleggingsfonds (besloten of naamloze vennootschap). Aandeelhouders hebben in beginsel recht op winstdeling, uitgekeerd als dividend. Aan aandelen is gewoonlijk stemrecht verbonden tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.naar boven
Aankoopkosten
De kosten die gemoeid zijn bij de verwerving van het onroerend goed zoals makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten.naar boven
Aanmerkelijk belang
Aandelenbezit dat een bepaald percentage (meestal 5%) van het totale aandelenkapitaal in een onderneming vertegenwoordigt.naar boven
Agioreserve
Fiscale reserve die ontstaat door het verschil tussen de uitgifteprijs en de nominale waarde van de uitgegeven aandelen.naar boven
Autoriteit Financiële Markten (AFM)
De Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM) is gedragstoezichthouder op de Nederlandse financiële markten. Dat houdt in dat de AFM toezicht houdt op het gedrag van de gehele financiële marktsector: sparen, beleggen, verzekeren en lenen. Besloten vastgoedbeleggingsfondsen moeten voldoen aan de prospectusrichtlijnen van de AFM, tenzij deze onder de vrijstelling vallen. De vrijstelling wordt verkregen als een fonds een minimale deelname kent van € 50.000 of meer, een eigen vermogen heeft van minder dan € 2.500.000 of het aantal beleggers waaraan de propositie is aangeboden kleiner is dan 100. Beheerders van besloten vastgoedbeleggingsfondsen kunnen een aanvraag indienen voor een doorlopende vergunning van de AFM, waardoor deze onder doorlopend toezicht staan. De AFM controleert in beginsel echter nooit de onderliggende waarde (het vastgoed) van de beleggingen. Zie www.afm.nl.naar boven
Belegging
Bij een belegging gaat het hoofdzakelijk om de exploitatie van bestaand onroerend goed. Het rendement voor de belegger vloeit voort uit de huuropbrengst en de uiteindelijke verkoopwinst van de panden aan het einde van de looptijd. Het geprognosticeerde rendement van een belegging is veelal lager dan van een investering. De risico's van een belegging in bestaand onroerend goed zijn in beginsel dan ook kleiner.naar boven
Besloten Vennootschap (BV)
Een rechtspersoon waarbij het maatschappelijk kapitaal verdeeld is in aandelen die niet vrij overdraagbaar zijn; de aandelen staan op naam.naar boven
Blind pool
Een belegging of investering waarbij de vastgoedportefeuille nog onbekend is. Door middel van een blind pool is de initiatiefnemer in staat om snel aankopen te doen als kansen zich voordoen.naar boven
Bruto-aanvangsrendement (BAR)
De huur van een object bij aankoop als percentage van de koopsom vastgoed inclusief aankoopkosten (vrij op naam).naar boven
Bruto-vloeroppervlakte (BVO)
De oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.naar boven
Certificaten van aandelen
Waardepapieren uitgegeven door een administratiekantoor (veelal een stichting) tegenover de originele aandelen die eigendom zijn van het administratiekantoor. Certificaten van aandelen zijn in beginsel makkelijker verhandelbaar dan aandelen. Aan certificaten van aandelen is geen stemrecht verbonden tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.naar boven
Closed-end beleggingsfonds
Bij een closed-end beleggingsinstelling blijft het aantal aandelen / participaties gelijk. De prijs van de aandelen wordt vooral bepaald door vraag en aanbod.naar boven
Commanditaire Vennootschap (CV)
Samenwerkingsverband tussen de commanditaire vennoten (beleggers) en de beherend vennoot (meestal de aanbieder). Er wordt voor gezamenlijke rekening en risico belegd in onroerend goed met als doel het behalen van exploitatie- en/of verkoopwinst. De commanditiaire vennoten in een commanditaire vennootschap zijn alleen draagplichtig tot het bedrag van hun inbreng. Dit houdt in dat, mocht er in CV-verband iets misgaan en er ontstaan vorderingen, deze uitsluitend te verhalen zijn op het CV-vermogen en/of op de beherend vennoot (doorgaans de initiatiefnemer).naar boven
Coupon
De rente op een obligatielening. Dit is in beginsel een vaste vergoeding in percentage van de hoofdsom van de lening.naar boven
Deelnemingsvrijstelling
Deelnemingsvrijstelling voorkomt dubbele belastingheffing voor vennootschappen met een aanmerkelijk belang in een dochteronderneming. Niet alleen dividend maar ook koers- en liquidatiewinsten vallen onder de deelnemingsvrijstelling en worden niet dubbel belast. Sommige vastgoedbeleggingsvehikels kunnen in een stapelstructuur geschikt zijn voor deelnemingsvrijstelling voor vennootschappen.naar boven
Direct rendement (contant rendement)
Contante uitkering (vaak per kwartaal) uit exploitatie van het vastgoed (huuropbrengsten minus kosten) ná aflossing op eventuele leningen waarbij géén rekening is gehouden met de tijdswaarde van geld. Dit rendement is doorgaans uitgedrukt als een percentage van de inleg.naar boven
Dividend
Winstuitkering aan aandeelhouders. Dividend kan een vaste of een variabele uitkering bedragen, meestal per voorafbepaalde periode (bijvoorbeeld per kwartaal). Een vaste uitkering bij een vastgoedbeleggingsfonds is in beginsel een gemiddelde van het exploitatierendement, welke in de beginperiode wordt aangevuld uit de liquiditeitsreserve of rekening-courant. Een variabele uitkering is direct afhankelijk van het exploitatieresultaat en wordt in de beginfase meestal niet aangevuld.naar boven
Eigen vermogen
Aandelenkapitaal plus reserves van een onderneming. Tenzij er sprake is van een belegging door middel van obligaties, is dit meestal het door de beleggers ingebrachte vermogen plus reserves.naar boven
Enkelvoudig rendement
Het rekenkundig gemiddelde van de jaarlijkse uitkeringen en de slotuitkering. Hierbij wordt géén rekening gehouden met de tijdswaarde van geld.naar boven
Euribortarief
Het rentetarief dat banken onderling berekenen voor kortlopende leningen en deposito’s. Veelal wordt bij hypotheken van besloten vastgoedfondsen een deel van de rente gebaseerd op het Euribortarief voor één maand plus een bepaalde opslag in de rente.naar boven
Exploitatierendement
Het exploitatierendement bestaat uit de huuropbrengst minus de kosten voor beheer en te betalen rente. Het exploitatierendement is exclusief eventuele verkoopwinst van de kantoorpanden.naar boven
Fiscale Beleggingsinstelling (FBI)
Juridisch begrip dat aangeeft dat een beleggingsfonds is vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Een FBI moet aan een aantal voorwaarden voldoen, zoals een maximale financiering van het vastgoed van 60% en uitkering van dividenden na zes maanden na het einde van het betreffende boekjaar en maximaal 25% van de uitgifte van de (certificaten van) aandelen aan vennootschappen.naar boven
Fondsvermogen
Het totale vermogen (eigen vermogen en vreemd vermogen) in een beleggingsfonds.naar boven
Groeiportefeuille
Een vastgoedportefeuille van een beleggingsfonds, welke door nog aan te trekken vermogen zal worden uitgebreid.naar boven
Hefboom / Leverage
Het vreemd vermogen in verhouding tot de totale fondsinvestering, uitgedrukt in een percentage. Als de rentelasten van het vreemd vermogen lager zijn dan het rendement op de belegging in een vastgoedbeleggingsfonds, werkt deze als hefboom voor het rendement van de belegger.naar boven
Herinvesteringsreserve (HIR)
Boekwinsten die zijn behaald bij vervreemding van onder meer onroerendgoedbeleggingen en onder voorwaarden kunnen worden gereserveerd op de fiscale balans om daarmee belastingheffing uit te stellen. Een commanditaire vennootschap in vastgoedbeleggingen kan een mogelijkheid bieden een herinvesteringsreserve aan te wenden.naar boven
Huurindexatie
De jaarlijkse aanpassing van de huur aan het prijsindexcijfer. Hiervoor worden ook de termen index of indexering gebruikt.naar boven
Indirect rendement
Beschikbare winst (incl. aflossing) bij de verkoop van het vastgoed waarbij géén rekening is gehouden met de tijdswaarde van geld, uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen. Dit rendement is doorgaans uitgedrukt als een percentage van de inleg.naar boven
Institutionele belegger
Instellingen zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen die (een gedeelte van) het onder hun beheer vallende kapitaal beleggen.naar boven
Interest rate swap
Een derivatencontract om het risico van rentestijgingen van een variable hypothecaire lening af te dekken. Door het afsluiten van een interest rate swap-contract worden de variabele rentelasten 'geruild' tegen vaste rentelasten.naar boven
Internal Rate of Return (IRR)
Een calculatiemethode waarbij het gemiddelde rendement wordt berekend, rekening houdend met de hoogte en het tijdstip van alle uitgaven voor en opbrengsten van de belegging (tijdswaarde van geld) uitgaande van de veronderstelling dat op de uitgekeerde som een vergelijkbaar rendement kan worden behaald gedurende de looptijd van de belegging. Bij een vergelijking tussen verschillende projecten op basis van het te behalen rendement is het derhalve beter dat te doen op basis van het IRR-rendement. Bij vastgoedbeleggingen is het IRR-rendement meestal lager dan het enkelvoudig rendement.naar boven
Intrinsieke waarde
Het eigen vermogen gedeeld door het aantal uitstaande aandelen in het kapitaal van de vennootschap.naar boven
Intrinsieke waarde voor handelsdoeleinden
Het eigen vermogen, gecorrigeerd voor afboeking ineens van de aankoopkosten, gedeeld door het aantal uitstaande aandelen in het kapitaal van de vennootschap. Bij de intrinsieke waarde voor handelsdoeleinden worden de aankoopkosten in meerdere jaren geamortiseerd, om zo een realistische waardestijging van de aandelen te realiseren.naar boven
Investering
Bij een investering wordt het ingebrachte vermogen aangewend voor bijvoorbeeld projectontwikkeling of landbanking. Het te geprognosticeerde rendement van een investering is veelal hoger dan een belegging. De risico's van een investering zijn in beginsel dan ook groter.naar boven
Kapitalisatiefactor
De koopsom gedeeld door de huur. Indien de kapitalisatiefactor op basis van de koopsom v.o.n. (dus inclusief kosten koper) wordt berekend, resulteert het omgekeerde van de BAR. Het is ook van belang de kapitalisatiefactor exclusief kosten koper te berekenen. De kosten koper maken immers bij verkoop geen onderdeel uit van de opbrengst. Berekening van de kapitalisatiefactor exclusief kosten koper maakt daarom de aankoopprijs en verkoop-opbrengst vergelijkbaar.naar boven
Koopsom kosten koper (k.k.)
De koopprijs van het onroerend goed, exclusief de door de koper verschuldigde aankoopkosten.naar boven
Landbanking
Het verwerven en vasthouden van grondposities met als doel deze in de toekomst te verkopen of te ontwikkelen.naar boven
Liquiditeitsreserve
Een deel van het vermogen wat niet direct wordt gebruikt voor het aankopen van onroerend goed of de daarbij te maken kosten.naar boven
Maatschap
Een maatschap is een samenwerkingsverband waarin de maten pro rata (ieder naar zijn/haar aandeel) participeren. Er wordt voor gezamenlijke rekening en risico belegd in (commercieel) onroerend goed met als doel het behalen van exploitatie- en/of verkoopwinst. De maten in een maatschap zijn naar evenredigheid aansprakelijk voor de verplichtingen die in maatschapsverband worden aangegaan, voorzover niet anders is overeengekomen. Indien bij een maatschap alle mogelijke risico’s zijn verzekerd en de hypotheek is ‘non recourse’, dan is daardoor feitelijk de aansprakelijkheid ook beperkt tot de inleg.naar boven
Naamloze Vennootschap (NV)
Een rechtspersoon waarvan het maatschappelijk aandelenkapitaal verdeeld is in aandelen die aan toonder of op naam luiden.naar boven
Netto-aanvangsrendement (NAR)
De huur van een object, na aftrek de exploitatiekosten, bij aankoop als percentage van de koopsom vastgoed inclusief aankoopkosten (vrij op naam).naar boven
Non-recourse
Een overkomst met de hypotheekverstrekker dat de hypotheekschuld kan alleen maar verhaald kan worden op het vastgoed; de beleggers zijn voor deze schuld niet hoofdelijk aansprakelijk, het risico is derhalve beperkt tot de inleg.naar boven
Open-end beleggingsfonds
Bij een open-end beleggingsfonds staat het aantal aandelen dat het fonds uitgeeft niet vast. Als er extra vraag is, dan geeft de beheerder van het beleggingsfonds extra aandelen uit. Als er veel aandelen aangeboden worden, dan koopt de instelling aandelen terug. Op deze manier blijft de prijs van de aandelen altijd in de buurt van de intrinsieke waarde van het beleggingsfonds.naar boven
Participaties
Deelname in een vastgoedbelegging in de vorm van een Commanditaire Vennootschap (CV) of een maatschap. De deelnemers worden participanten genoemd en zijn commanditaire vennoten in de CV of maten in de maatschap.naar boven
Performance fee
Percentage van de winst voor de initiatiefnemer bij verkoop van het vastgoed als beloning voor de behaalde resultaten van de belegging.naar boven
Rekenrente
De rente-aanname die wordt gehanteerd in het prospectus gedurende (een deel van) de looptijd van de belegging.naar boven
Rendementsdrijvers
Factoren die van invloed zijn op de geboden rendementen in de prospectussen.naar boven
Rente cap
Een optiecontract met de hypotheekverstrekker. Het beleggingsfonds krijgt, tegen betaling van een eenmalige premie, gedurende een vooraf overeengekomen periode, de garantie van een maximaal te betalen rentetarief.naar boven
Rente floor
Een optiecontract met de hyptheekverstrekker. De bank krijgt, tegen betaling van een eenmalige premie, gedurende een vooraf overeengekomen periode de garantie van een minimaal te ontvangen rentetarief.naar boven
Rente collar
Combinatie van een rente cap en een rente floor. De opbrengst van de floor drukt de kosten van de cap.naar boven
Semi-blind pool
Een belegging of investering waarbij de vastgoedportefeuille gedeeltelijk onbekend is.naar boven
Semi-open-end beleggingsfonds
Bij een semi-open end beleggingsinstelling staat het aantal uitgegeven aandelen niet vast, maar de uitgevende instelling heeft zich niet verplicht om ervoor te zorgen dat vraag en aanbod in evenwicht zijn.naar boven
Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV)
De Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) beoogt een bijdrage leveren aan de zelfregulering van beleggingproposities aan particuliere beleggers, door niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen in onroerend goed.naar boven
Uitgifteoptie / Greenshoe
De bevoegdheid van de uitgevende instelling tijdens de inschrijvingsperiode te besluiten het aantal uit te geven aandelen van de emissie te verhogen.naar boven
Uitgifteprijs
De prijs waartegen aandelen of obligaties worden uitgegeven bij een emissie.naar boven
Vastgoed Belang
Vastgoed Belang behartigt de belangen van en fungeert als een netwerkorganisatie voor particuliere beleggers in vastgoed.naar boven
Vastgoedobligaties
Een schuldbewijs. De uitgevende instelling trekt door uitgifte van obligaties vreemd vermogen aan (een lening) voor beleggingen in bestaand onroerend goed of investeringen in bijvoorbeeld projectontwikkeling. Een obligatie geeft in beginsel recht op een vaste rente (de 'coupon') en op terugbetaling van de hoofdsom aan het einde van de looptijd. De zogenoemde winstdelende obligaties kennen daarnaast veelal een aflossingsbonus aan het einde van de looptijd. Feitelijk is dit geen winstdeling, maar een bonus als percentage van de hoofdsom als de winst dat toelaat. Soms worden obligaties tegen een vaste premie afgelost (bijv. 110%).naar boven
Vereniging Vastgoed Participanten (VVP)
De Vereniging Vastgoed Participanten (VVP) is een non-profitorganisatie die zich tot doel stelt de belangen te behartigen van alle beleggers die in collectieve vastgoedconstructies participeren. Zij doet dit door nieuwe aanbiedingen in de markt kritisch te toetsen op redelijkheid en doorzichtigheid. De VVP is in 2007 gefuseerd met Vastgoed Belang.naar boven
Vreemd vermogen
De schulden van een onderneming. Hieronder vallen onder andere een obligatielening en een hypothecaire lening.naar boven
Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO)
De bruto-vloeroppervlakte minus de ruimtes die dienen voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties, trappenhuizen, voorzieningen voor "verticaal verkeer" (trappen, liften e.d.), ruimtes die dienen voor het parkeren van gemotoriseerde voertuigen, oppervlakten van delen van vloeren waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 meter, vrijstaande bouwconstructies en een leidingschachten indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m² en dragende binnenwanden.naar boven
Vrij op naam (v.o.n.)
De aankoopkosten van het onroerend goed zijn niet door de koper verschuldigd.naar boven
Wet op het financieel toezicht (Wft)
De Wet op het financieel toezicht (Wft) regelt het toezicht op de financiële sector in Nederland. De Wft is op 1 januari 2007 in werking getreden en verving acht toezichtwetten (waaronder de Wte).naar boven
Wet toezicht effectenverkeer (Wte)
De Wet toezicht effectenverkeer (Wte) regelde het toezicht op het effectenverkeer in Nederland. Hieronder vielen onder meer de vastgoedbeleggingsfondsen. Deze wet is op 1 januari 2007 opgegaan in de Wft.naar boven
Winstdeling
Verdeling van de overwinst (aan het einde van de looptijd) tussen de beleggers en de aanbieder. Hiervoor worden verschillende systemen gehanteerd. Het eerste systeem gaat uit van de werkelijk gerealiseerde winst bovenop de inleg die bij verkoop van het pand wordt gerealiseerd. Daarvan krijgt men een percentage. Het tweede systeem hanteert dezelfde berekeningswijze maar neemt bij het bepalen van de winst ook de tussentijdse aflossingen op de externe financiering mee. Daardoor wordt de winst over een groter bedrag berekend. Een derde veel gebruikt systeem gaat uit van winstpreferentie gebaseerd op een minimale jaarlijkse uitkering. Bij verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd worden eerst de jaarlijkse uitkeringen aangevuld tot een bepaald minimum percentage. Resteert daarna nog een verkoopwinst, dan krijgt de aanbieder daar een bepaald percentage van.naar boven
