Ik heb meerdere participaties in vastgoed-CV’s. Wat zijn de gevolgen als ik onverhoopt overlijd?
Uw participaties zullen net als uw andere vermogensbestanddelen vererven. Ze zullen dus toegaan naar de wettelijke erfgenamen of de erfgenamen die u bij testament benoemd heeft. Als u getrouwd bent en geen testament heeft, dan gaat de participatie naar uw echtgenote. Zij kan dan de rechten hieruit op dezelfde wijze uitoefenen als u dat op dit moment kunt. Als er meerdere erfgenamen zijn, dan erven zij gezamenlijk de participatie. Bij de verdeling van de nalatenschap kan deze worden toebedeeld aan één van de erfgenamen. Zolang dat niet gebeurd is, kunnen de erfgenamen alleen gezamenlijk de rechten uitoefenen.
Projecten die gefinancierd worden met een variabele rente lijken me erg risicovol. Als de rente omhoog gaat, dan gaat mijn rendement omlaag. Hoe kan dat risico beperkt worden?
Financiering vindt nog al eens plaats tegen een variabele rente. Dit betekent dat de rente lager kan worden, maar ook kan stijgen. Het is mogelijk om een cap en een floor in te bouwen. Dit zijn een maximale en een minimale rente (bandbreedte) waartussen de variabele rente zich kan bewegen. Dit biedt u meer zekerheid.
Kunt u mij aangeven welk belang ik moet hechten aan een winstpreferentie?
Winstpreferentie geeft aan hoe de winst aan het einde van de looptijd na verkoop van het vastgoed verdeeld wordt. Winstpreferentie gaat uit van een minimale jaarlijkse uitkering. Bij verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd worden eerst de jaarlijkse uitkeringen aangevuld tot een bepaald minimumpercentage. Resteert daarna nog een verkoopwinst, dan krijgt de aanbieder daar een bepaald percentage van. Doordat u als belegger eerst aan de beurt komt, zal de initiatiefnemer zijn uiterste best doen om een maximale opbrengst te realiseren.
Ik kom regelmatig de term nonrecourse-lening tegen. Wat moet ik daaronder verstaan?
Indien er een nonrecourse-bepaling in een hypotheekakte van een vastgoedmaatschap is opgenomen, kan de financier zich uitsluitend verhalen op het vastgoed, het onderpand. U bent dan als belegger in een maatschap niet hoofdelijk voor deze schuld aansprakelijk. De aansprakelijkheid van de vennoten is dan ook beperkt tot maximaal het ingelegde bedrag. Zij kunnen in beginsel nooit verplicht worden een negatief saldo van de maatschap aan te vullen.
Ik weet dat aanbiedingen voor financiële producten tegenwoordig een financiële bijsluiter moeten bevatten. Welke informatie kan ik daar als belegger uithalen?
In de wet is voorgeschreven dat bepaalde productinformatie opgenomen moet worden in een financiële bijsluiter. Het doel hiervan is om u op hoofdlijnen een beeld te geven van het betreffende product. Het biedt u de mogelijkheid om het te vergelijken met andere financiële producten. U dient te beseffen dat de financiële bijsluiter algemene informatie geeft, die dus niet op uw persoonlijke situatie is toegesneden. Bovendien geeft de financiële bijsluiter geen uitputtende informatie over de voor u geldenden rechten en plichten. Hiervoor bent u dan toch aangewezen op het prospectus.
Welke zekerheid biedt mij het feit dat een vastgoed-CV beschikt over een vergunning van de AFM?
Voor het verkrijgen van een vergunning dient het prospectus door de AFM goedgekeurd te zijn. De AFM toetst of het prospectus voldoet aan de richtlijnen die in de wet zijn opgenomen. Hierbij gaat het erom of de informatieverstrekking en de presentatie van gegevens correct zijn. Bovendien onderzoekt de AFM of de initiatiefnemer (de beheerder) en de bewaarder deskundig en betrouwbaar zijn. De wet stelt ook eisen aan de administratieve organisatie van de beheerder. De AFM toetst niet of de prognoses van het aangeboden product reëel zijn. U heeft dus niet de zekerheid dat het product het rendement gaat opleveren dat u wordt aangeboden.
Ik hoor altijd dat het van belang is dat een pand courant is. Nu vraag ik me af wat een pand courant maakt.
Courantheid houdt in dat het pand voor veel gebruikers interessant is. Als het pand specifieke kenmerken heeft die eigenlijk alleen voor de huidige huurder interessant zijn, dan is het de vraag wat er gebeurt als er een nieuwe huurder gezocht moet worden of als het pand verkocht moet worden. Bij bedrijfspanden en distributiepanden moet u dus alert zijn op grote investeringen in specifieke technische installaties die zijn gedaan voor de huidige huurder. Een nieuwe huurder heeft daar vaak niets aan en zal daardoor wellicht minder huur willen betalen.
Kunt u mij vertellen wat een vlakke rentecurve is?
De rentecurve is een grafische voorstelling van de relatie tussen het rendement en de looptijd van een obligatie. In principe is het zo dat obligaties met een langere looptijd een hoger rendement bieden dan die met een korte looptijd. We hebben dan een stijgende rentecurve. Het komt echter voor dat er sprake is van een dalende rentecurve. De korte rente is dan hoger dan de lange rente. Een dergelijke inverse (omgekeerde) rentestructuur kan zich voordoen als de markt vooruitloopt op een vertraging van de economie en een daling van de obligatierente verwacht. Als de korte en de lange rente dicht bij elkaar liggen, spreken we van een vlakke rentecurve. Op dit moment is de rentestructuur redelijk vlak. Het verschil tussen de korte en de lange rente is niet erg groot.
Waarom bieden verhuurders bij nieuwe contracten vaak een huurvrije periode aan in plaats van een korting op de huurprijs?
Verhuurders hebben er baat bij om de contracthuur op een hoog niveau te houden. Potentiële huurders worden dan gepaaid met een huurvrije periode of bijvoorbeeld een tegemoetkoming in de verhuiskosten of inrichtingskosten. Bij een vijfjarig huurcontract kan de huurvrije periode wel oplopen tot een jaar. Door de contracthuren op een hoog niveau te houden, willen de verhuurders voorkomen dat de verkoopwaarde van hun panden onder druk komt te staan. De verkoopwaarde is immers afhankelijk van de hoogte van de huurinkomsten.
Om de verlaging van de winstbelasting voor ondernemers te kunnen betalen, wordt de afschrijving op onroerend goed beperkt. Wat houdt deze maatregel in?
In het voorstel van staatssecretaris Wijn wordt onderscheid gemaakt tussen beleggingsonroerendgoed en overig onroerendgoed dat op de balans staat. Op beleggingsonroerendgoed mag niet verder worden afgeschreven dan tot de waarde in het economisch verkeer. Op echt bedrijfsonroerendgoed, zoals het kantoorpand of de bedrijfshal, kan gewoon worden afgeschreven. Deze afschrijving gaat echter niet verder dan tot de helft van de waarde in het economisch verkeer. Een pand met een marktwaarde van een miljoen euro kan dus fiscaal worden afgeschreven tot 500.000 euro.
Ik heb vernomen dat beursgenoteerde vastgoedfondsen ver boven de intrinsieke waarde noteren. Wat houdt dat in?
De intrinsieke waarde van een vastgoedfonds is de waarde van het vastgoed in de portefeuille minus de schulden. Voor vastgoedfondsen zonder beursnotering wordt doorgaans niet meer dan de intrinsieke waarde betaald. Een mogelijke verklaring voor het feit dat beleggers meer betalen voor beursgenoteerde vastgoedfondsen, is dat deze beter verhandelbaar zijn. De koers van bijvoorbeeld Rodamco Europe lag recent nog 45% boven de intrinsieke waarde. Dit heeft uiteraard ook met belangstelling voor dit fonds te maken. Over de vraag of de overwaardering terecht is en of deze risico’s met zich meebrengt, zijn de meningen van de analisten verdeeld. Wel zijn de laatste maanden de koersen weer wat gedaald.
Ik zie steeds vaker dat bij vastgoedprojecten wordt gewerkt met een zogenoemde ‘rentecap’ en een ‘rentefloor’. Kunt u mij uitleggen hoe deze instrumenten werken?
Bij een lage rente kan het voordelig zijn om te kiezen voor een variabele rentevoet. Binnen de CV of maatschap zijn de rentekosten dan relatief laag. Een nadeel van een variabele rente is echter dat deze flink kan stijgen. Dat risico wordt soms opgevangen door een zogenoemde rentecap te kopen. Daarmee wordt een plafond aangebracht in de variabele rente. Stel, een aanbieder heeft een lening opgenomen op basis van een variabele rente die nu uitkomt op 3,5% per jaar. Daarnaast kan dan een rentecap worden gekocht waarmee de rente nooit hoger wordt dan 5%. Zolang de variabele rente onder de 5% blijft, is er niets aan de hand. Zodra de rente boven dit niveau komt, treedt de rentecap in werking. U zult begrijpen dat een rentecap geld kost. Meestal wordt vooraf een bedrag ineens betaald voor de hele looptijd. Soms wordt de prijs van deze bescherming verwerkt in de variabele rente. U vroeg ook naar de werking van de rentefloor. Deze legt een bodem in de variabele rente zodat deze nooit lager kan worden dan het afgesproken tarief. Dat kan een nadeel zijn als de rente verder daalt. Het voordeel van een floor is dat deze vooraf geld oplevert. Met dat geld wordt vaak een deel van de kosten van een rentecap betaald. De variabele rente zal zich dan slechts kunnen bewegen binnen een bepaalde bandbreedte met aan de onderkant de floor en aan de bovenkant de cap. Dit noemt men ook wel een ‘collar’.
In de berekeningen van vastgoedaanbieders wordt altijd rekening gehouden met een inflatiecorrectie op de huurprijzen. Hoe wordt die inflatiecorrectie vastgesteld?
De inflatiecorrectie wordt bepaald door de zogenoemde CBS-prijsindex. Het Centraal Bureau voor de Statistiek houdt continu de prijsontwikkeling bij van een groot aantal consumentenbestedingen en drukt dit uit in een indexcijfer. In de index zijn de prijzen van onder meer zuivelproducten, energie, kleding en schoeisel, groente, huisvesting en brood vertegenwoordigd. Op dit moment bedraagt de inflatie 1,8%. Bij vastgoedbeleggingen in het buitenland zal er soms geen sprake zijn van een inflatiecorrectie of een andere methode om de prijsstijgingen in de huurprijs te laten doorwerken. Zo kennen huurcontracten in Frankrijk bijvoorbeeld koppeling aan de bouwkostenindex. In Canada is vaak helemaal geen sprake van een inflatiecorrectie. De huurprijs is dan vast voor de gehele overeengekomen huurperiode. En in Duitsland is de huurprijs vast voor een gedeelte van de overeengekomen huurperiode.
Ik heb begrepen dat voor ondernemingen de afschrijving op onroerend goed vanaf 1 januari 2007 beperkt zal worden. Hoe ziet die beperking er uit?
Het kabinet heeft in haar nota Werken aan winst voorgesteld om de afschrijving op gebouwen stop te zetten wanneer de werkelijke waarde boven de boekwaarde stijgt. Het betreft hierbij overigens niet alleen de waarde van het gebouw, maar ook die van de grond waar het op staat. Bij een stijging van de waarde zou overigens niet teruggekomen moeten worden op eerdere afschrijvingen. De afschrijving kan hervat worden als de werkelijke waarde in de toekomst onder de boekwaarde daalt. In de nota wordt wel een overgangsregeling voorgesteld voor ondernemingen waarvoor het beleggen in of de exploitatie van vastgoed de hoofdactiviteit vormt. De overgangsregeling houdt in dat op gebouwen waarop de belastingplichtige bij de invoering van de nieuwe afschrijvingsmethodiek niet langer dan drie jaar heeft afgeschreven, in totaal drie jaar mag worden afgeschreven volgens de thans geldende regels.
Ik zie vaak dat de hypotheekrente gebaseerd is op het Euribor-tarief. Wat betekent dat eigenlijk?
De Euribor (Euro Interbank Offered Rate) is een variabel rentepercentage dat wordt vastgesteld door de Europese Centrale Bank. Deze rentevariant volgt de marktontwikkelingen en kan maandelijks wijzigen. Het Euribor-tarief wordt door banken onderling berekend voor kortlopende leningen en deposito’s. Bij hypotheken van vastgoed-CV’s en -maatschappen wordt vaak een deel van de rente gebaseerd op het Euribor-tarief voor één maand plus een bepaalde opslag in de rente. Ook in de woningfinanciering zijn er veel banken die werken met het Euribor-tarief. Omdat de Europese Centrale Bank dit tarief vaststelt, weet u dat u voor een aanpassing van de rente niet overgeleverd bent aan de willekeur van een bank.
Welk voordeel of nadeel heeft het beleggen via een beleggingsfonds in onroerend goed ten opzichte van een directe belegging in onroerend goed?
Deelname aan een beleggingsfonds is erg eenvoudig. U hoeft alleen geld te storten. Zelf hoeft u geen verstand van zaken te hebben. U bereikt een grote spreiding en u kunt normaliter op ieder moment weer afscheid nemen van uw belegging. Het nadeel van beleggingsfondsen is dat u geen rechtstreeks zicht heeft op de belegging(en). Daarnaast kent een aantal beursgenoteerde vastgoedfondsen een koers die hoger is dan de boekwaarde van het onderliggende vastgoed. Het direct kopen van onroerend goed ligt voor de meeste beleggers niet binnen de budgettaire mogelijkheden, ondanks dat er minder bijkomende kosten zijn. Bovendien moet u wel wat verstand van zaken hebben en een administratie bijhouden. Deelname aan een vastgoed-CV kan een goede tussenweg zijn. U kunt met een relatief kleine investering direct investeren in onroerend goed. Hoewel anderen het beheer en de administratie voeren, bent u nauwer betrokken bij het object waarin belegd wordt.
Ik heb begrepen dat het kabinet van plan is om de afschrijving op vastgoed te beperken. Wat zullen hiervan de gevolgen zijn?
De staatssecretaris van Financiën heeft aangekondigd het tarief van de vennootschapsbelasting te verlagen naar 26,9%. Het opstaptarief zou zelfs verlaagd worden naar 20%. Dit opstaptarief gaat gelden voor een winst tot € 41.000 in plaats van € 22.500. Om dga’s niet te bevoordelen ten opzichte van IB-ondernemers, gaat ook voor deze groep de belastingheffing omlaag. Er komt een winstvrijstelling van ten minste 5%. Deze belastingverlagingen moeten natuurlijk ergens uit gefinancierd worden. De staatssecretaris wil dit doen door de afschrijving op vastgoed te beperken. Een dergelijk plan is al een paar jaar geleden aan de orde geweest. Deze maatregel moest de staatskas toen 70 miljoen euro opleveren. Uiteindelijk wist de vastgoedsector dit tegen te houden en vond het kabinet het benodigde geld door een accijnsverhoging op alcoholhoudende dranken. Als de beperking van de afschrijving op vastgoed nu wel doorgaat, dan heeft dat voor u als Box 3-belegger geen gevolgen. Als u als particulier belegt in vastgoed, dan wordt u – uitzonderingen daargelaten – belast in Box 3. U betaalt jaarlijks 1,2% vermogensrendementsheffing over de economische waarde van het vastgoed. U heeft ook nu geen mogelijkheden om fiscaal af te schrijven. Vastgoedbeleggers die dit via een BV doen, ondervinden wel hinder van een beperking van de afschrijvingsmogelijkheden. Aan de andere kant profiteren zij ook van de lagere tarieven in de vennootschapsbelasting.
Ik neem deel aan een vastgoed-CV waarin gewerkt wordt met een variabele rente. Welk effect heeft een stijging van de rente?
Om het effect van een rentestijging duidelijk te maken, werkt een voorbeeld het beste. Stel dat de commanditaire vennootschap is opgezet met 10 miljoen euro aan eigen vermogen en 20 miljoen euro aan vreemd vermogen. Het vreemde vermogen is aangetrokken bij de bank tegen een variabele rente van momenteel 3,5%. In het eerste jaar boekt de CV een nettoresultaat van 700.000 euro ofwel een rendement van 7% op het eigen vermogen. Als vervolgens de variabele rente met 1% stijgt naar 4,5%, dan nemen de lasten met 200.000 euro toe. Het resultaat zakt dus van 700.000 euro naar 500.000 euro. Het rendement zakt dus naar 5%. U ziet dus dat in dit voorbeeld een rentestijging met 1% een daling van het resultaat met 2% tot gevolg heeft.
De AFM heeft zich onlangs kritisch uitgelaten over de markt van vastgoed-CV’s. Maar is het niet zo dat de AFM hier zelf toezicht op houdt?
Het probleem is dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) beperkt is in zijn toezichtmogelijkheden. CV’s die passief het beheer voeren over vastgoed, hebben te maken met de toetredingseisen uit de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). Hierbij wordt een uitgebreide toetredingscontrole uitgevoerd en wordt het prospectus inhoudelijk gecontroleerd. Na de oprichting van de CV wordt de vergunning ingetrokken en heeft de AFM geen enkele mogelijkheid van toezicht meer. CV’s die zich hoofdzakelijk kenmerken door ontwikkelingsactiviteiten, vallen onder de Wet toezicht effectenverkeer (Wte). Onder deze wet is het toezicht beperkt tot een aantal eisen aan de verslaggeving en het nagaan of een accountantsverklaring in het prospectus is opgenomen. Binnenkort komt er echter nieuwe wetgeving aan in de vorm van de vernieuwde Wtb en Wte, de Wet Financiële Dienstverlening (Wfd) en de Prospectusrichtlijn. Naar verwachting nemen hierdoor de toezichtmogelijkheden van de AFM in 2006 aanzienlijk toe. Beheerders dienen dan een doorlopende vergunning te hebben. Onder de Prospectusrichtlijn zal het prospectus voortaan getoetst worden op begrijpelijkheid, consistentie en volledigheid. De AFM is echter van mening, dat de nieuwe wetgeving nog geen waterdicht systeem oplevert om misstanden te voorkomen. Daarom verwacht de AFM van de vastgoedsector ook een stuk zelfregulering.
Ben ik overdrachtsbelasting verschuldigd als ik een participatie in een vastgoedmaatschap of -CV overneem?
In beginsel is overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van de juridische of economische eigendom van vastgoed. Met betrekking tot vastgoed-CV’s heeft de Hoge Raad echter een belangrijke uitspraak gedaan. De rechter bepaalde dat voortaan alleen overdrachtsbelasting verschuldigd is als de belegger een aandeel heeft van meer dan 33% in de maatschap of CV. Iemand met zo’n belang wordt geacht, in tegenstelling tot de ‘kleine’ beleggers, daadwerkelijk zeggenschap te hebben over het onroerend goed. Het is even afwachten of het Ministerie van Financiën met tegenmaatregelen zal komen.
Ik beleg in Amerikaans vastgoed en zie de dollar al een hele tijd op een laag niveau ten opzichte van de euro. Nu vraag ik me serieus af of dat structureel zo blijft. Is er een manier om mijn beleggingsportefeuille wat minder gevoelig te maken voor de invloed van de euro/dollarverhouding?
Amerikaans vastgoed kan zich al heel lang verheugen in een grote belangstelling van Nederlandse investeerders en beleggers. Nederland is van oorsprong één van de meest trouwe investeerders en zal dat ook wel blijven. De voordelen liggen voor het oprapen: het is een niet uit te vlakken volwassen economie die gericht is op groei. De dollar heeft zich in voorbije jaren laten kennen als een stabiele factor in de wereldhandel en het is zeker niet gezegd dat de huidige verhouding tussen dollar en euro tot in lengte van jaren vaststaat. Voor veel investeerders kan de situatie van nu juist een argument zijn om in de dollar over te stappen of te blijven zitten. Het afdekken van een dollarrisico is voor de meeste beleggers geen oplossing, want de premie die daarvoor wordt betaald, doet een deel van het rendement teniet. De onroerendgoedmarkt in de Verenigde Staten is breed, de concurrentie groot en dat resulteert in een aanbod waaruit heel goed keuzes zijn te maken. De tijd dat Amerikaanse en Europese banken daar rijp en groen financierden, ligt gelukkig ver achter ons. Alleen projecten van ontwikkelaars met een bewezen track record krijgen voldoende steun om hun plannen te ontwikkelen. Afhankelijk van de stand van de conjunctuur kan een investeerder bovendien zelf kiezen voor kantoren, winkels of woningen. Alle sectoren hebben hun eigen dynamiek en ontwikkelingscyclus. Door gebruik te maken van een mix van categorieën kan een individuele investeerder zich redelijk goed indekken tegen onverwachte uitslagen van de economie. Dat neemt niet weg dat een zwakke dollar op korte termijn invloed kan hebben op het verwachte rendement op een gezamenlijke belegging. Om daar een tegenwicht aan te bieden is het denkbaar het vermogen wat meer richting Europa te spreiden. Ook in Engeland en op het Europese vasteland zijn genoeg mogelijkheden om te investeren in commercieel vastgoed. Ook Hongarije, Tsjechië en andere Midden-Europese landen dienen zich aan. Een sterke mix is het combineren van Nederlands met Amerikaans bezit: goed te overzien, weinig risico’s en in meer dan één opzicht the best of both worlds.
Als het om rendement gaat, wordt vaak een onderscheid gemaakt tussen ‘gewoon’ en ‘intern’ rendement. De term Internal Rate of Return (IRR) wordt regelmatig gebruikt, maar wat zegt dat nu eigenlijk over een investering?
De IRR-methode stelt een investeerder in staat om investeringsprojecten met sterk fluctuerende inkomsten en uitgaven beter met elkaar te vergelijken. Een voorbeeld daarvan is het investeren in een windpark. Die levert door verrekeningen met de inkomstenbelasting en de energie-investeringsaftrek kasstromen op die er het ene jaar heel anders kunnen uitzien dan het andere. Hetzelfde geldt voor veel vastgoedprojecten die met wisselende huur- en verkoopopbrengsten te maken hebben. De IRR-methode kijkt naar de contante waarde van de verwachte kasstromen van een investeringsproject en vergelijkt die op gezette tijden met de oorspronkelijke investeringssom. Hoe hoger de IRR, hoe gunstiger het relatieve rendement van het project. Een nadeel van deze methode is dat ze door veel particuliere beleggers niet of onvoldoende wordt begrepen. Een positieve kasstroom door een fiscale teruggave kan er al voor zorgen dat de IRR-factor hoog uitvalt. Mede om die reden is het voor besloten vastgoedfondsen ‘gemakkelijker’ om uit te gaan van het gemiddeld enkelvoudig rendement dat doorgaans iets hoger zal liggen, omdat de tijdswaarde in geld niet wordt meegenomen.
Ik ben er nog steeds niet uit of ik de Amerikaanse aangifte van de maatschappen waar ik in deelneem zelf moet doen. Gebeurt dat niet automatisch via de initiatiefnemer?
We koppelen de gestelde vraag meteen maar aan een andere probleemstelling die bij veel mensen blijkt te leven, namelijk of het inkomen dat u geniet uit Amerikaanse maatschappen nu wordt belast in Nederland of in de Verenigde Staten. Eerst uw eigen vraag: in principe worden die formaliteiten via de initiatiefnemer door een Amerikaanse accountant vervuld. Met het zogeheten ‘K1-formulier’ worden onder één tax ID-nummer (zeg maar SOFI-nummer) de aangiftes gedaan, op grond van een volmacht die u daarvoor kunt afgeven. Het honorarium voor het doen van de aangifte ligt tussen de US$ 250 en US$ 400 per maatschap. Voor elke volgende maatschap betaalt u een sterk degressief tarief. Om die andere veelgestelde vraag te beantwoorden: de inkomsten uit onroerend goed in het buitenland, dus ook die uit een vastgoedmaatschap, worden in het buitenland belast omdat daar het onroerend goed gelegen is. Meestal zal er een afspraak bestaan tussen Nederland en het land waar uw bezit zich bevindt, een verdrag dat het betalen van dubbele belasting voorkomt. Zo’n verdrag hebben we bijvoorbeeld ook met de Verenigde Staten. Dat betekent dat in Nederland evenredige belastingvrijstelling wordt verleend voor inkomsten uit buitenlands onroerend goed, waardoor voor de inkomstenbelasting in Box 3 geen belasting is verschuldigd. Voor vennootschappen geldt voor de vennootschapsbelasting ook een belastingvrijstelling in Nederland, zij het met progressievoorbehoud.
Wat is eigenlijk het belangrijkste verschil tussen een maatschap en een commanditaire vennootschap? Je ziet beide namelijk regelmatig voorkomen in advertenties.
Het grote verschil tussen de maatschap en commanditaire vennootschap ligt in de aansprakelijkheid. De maten in een maatschap zijn naar evenredigheid aansprakelijk voor de verplichtingen die in maatschapsverband worden aangegaan, voorzover niet anders is overeengekomen. De vennoten in een commanditaire vennootschap zijn alleen draagplichting tot het bedrag van hun inbreng. Als er in CV-verband dan ook iets misgaat en er ontstaan vorderingen, dan betekent dit het verhalen daarvan op alleen het CV-vermogen en op de beherend vennoot, die het management voert. Indien bij een maatschap alle mogelijke risico’s zijn verzekerd en de hypotheek is ‘non recourse’ (dus het verhaalsrecht is beperkt tot het hypothecaire onderpand, met uitsluiting van het overige vermogen van de maten), dan is daardoor feitelijk de aansprakelijkheid ook beperkt tot de inleg.
Ik ben dit jaar voorzichtig begonnen op een betere beurs een deel van mijn aandelenbeleggingen te liquideren en kijk sindsdien naar vastgoedbeleggingen die voorbijkomen. Waarin kun je nu beter beleggen: in een maatschap met bestaand vastgoed of met projectontwikkeling?
Dat is een lastige vraag om zomaar te beantwoorden. In uw geval gaat het waarschijnlijk toch om meer zekerheid, omdat u de risico’s in de aandelenmarkt voorlopig te groot acht. U zou daarom kunnen kijken naar beleggingen in bestaande panden, met huurcontracten voor een aantal jaren. Daaruit is een vrij voorspelbaar rendement te verwachten. Het is een eenvoudige rekensom: opbrengsten minus kosten levert een resultaat op dat over de deelnemers in een maatschap of CV wordt verdeeld. Met aan het eind wellicht als bonus een deelname in de meeropbrengst bij verkoop van het bezit. Met andere woorden: u heeft minder risico en een redelijke opbrengst. Bij projectontwikkeling loopt u vanzelfsprekend meer risico, maar heeft u ook kans op een hoger rendement als er succes wordt geboekt. Hier is het van nog groter belang dat u zich een oordeel vormt over de haalbaarheid en de aard van het object, de mensen die het project hebben opgezet en wat de marktontwikkeling in deze vastgoedcategorie de laatste tijd is geweest. In Nederland is dat nog redelijk te overzien, maar in het buitenland moet u daar meer moeite voor doen. Kijken op internet wat de ontwikkelaar in het verleden heeft gepresteerd, is wel het minste. Schakel bij twijfel een adviseur in voor een second opinion, dan heeft u in elk geval de overtuiging dat het niet aan de voorbereiding heeft gelegen!
De laatste tijd zie ik steeds meer beleggingsconstructies met een obligatielening. Is dat een veilige combinatie?
Dat hoeft lang niet altijd het geval te zijn. Obligaties hebben een uitstraling als veilige belegging vanwege het karakter van een schuldbekentenis; er wordt altijd gewerkt met zekerheden zou je zeggen. En niet voor niets wordt van oudsher geroepen dat je in aandelen moet beleggen als je goed wilt eten, maar in obligaties als je goed wilt slapen. Maar met deze nachtrust was het in het verleden wel vaker gedaan zodra bleek op welke zekerheden die obligatie was gebaseerd. Kijk naar de rechten van obligatiehouders van het failliete Fokker: daarover wordt tot op de dag van vandaag geprocedeerd, omdat de banken op het kritieke moment alle zekerheden naar zich hebben toegetrokken. En dat betreft dan nog de obligaties die ergens officieel worden verhandeld. Vaak zal daaraan de een of andere vorm van ‘rating’ gekoppeld zijn; een waardering van een instituut, die aangeeft in welke risicocategorie de lening thuishoort. De markt bepaalt dan wat een obligatie waard is. De vastgoedobligaties waar we het hier over hebben, kennen echter geen rating, want ze worden niet officieel verhandeld. Kortom: de investeerder speelt zelf voor bank, maar dan wel vaak zonder de rechten die een bank normaal gesproken heeft. De veiligheid van de obligatie staat of valt met het onderpand. Is dat onderpand het onderhavige onroerend goed waarin wordt belegd, zonder zekerheidsstellingen of voorkeursrechten naar banken of andere financiers, dan kun je er tenminste van op aan dat het geld weer terugkomt. Maar soms wordt de exploitatiemaatschappij van het onroerend goed als onderpand gebruikt. Gaat het slecht met het project, dan gaat het ook niet goed met de beheerder. En als dan de hele zaak komt te wankelen, biedt de obligatie geen soelaas. Als de exploitant het niet kan bolwerken, gaat de bank als eerste hypotheekhouder altijd vóór en zal zij beslag leggen op het vastgoed. Als obligatiehouder sta je dan achter in de rij.
In vastgoedanalyses zie ik vaak het begrip BAR voorbijkomen. Wat is dat precies en wat kun je ermee meten?
BAR is de afkorting van bruto aanvangsrendement van onroerende zaken en is omgekeerd evenredig aan het aantal malen dat de jaarhuur in de koopprijs is verkapitaliseerd. Elf keer de huur betekent een BAR van 9,1% (100/11 = 9,1). Het BAR-cijfer neemt dus af naarmate de koopprijs stijgt en geeft een beeld of je marktconform bent of niet. Om een voorbeeld te noemen: projecten die gebouwd worden aan de Zuidas in Amsterdam, worden verkocht tegen een vermenigvuldigingsfactor van 14 maal de huur en kennen een BAR van 7,2% (100/14 = 7,2). In de Kalverstraat of de PC Hooftstraat, zo ongeveer de duurste locaties van Nederland, ligt het BAR zelfs nog lager. In een dalende markt gaat het aanvangsrendement omhoog. Dat lijkt mooi, maar in feite is het een waarschuwing voor dalende prijzen.
Bij maatschappen wordt veel gebruik gemaakt van de stichtingsvorm. Waarom eigenlijk een stichting?
Het antwoord is eenvoudig: de wetgever stelt als eis dat de bewaarder, van zowel het vastgoed als het bij elkaar gebrachte geld, absoluut onafhankelijk is. De bezittingen van de deelnemers aan een maatschap moeten immers buiten de invloedssfeer van de initiatiefnemer blijven. De stichtingsvorm als rechtspersoon blijkt daarvoor in de praktijk het meest geschikt. Een onafhankelijke stichting c.q. bewaarder heeft geen leden of aandeelhouders, maar fungeert binnen maatschapsstructuren puur als juridisch eigenaar van de ingebrachte middelen en onroerende zaken. Niet meer en niet minder. Het economisch eigendom berust bij de deelnemers aan de maatschap. De Wet Toezicht Beleggingsinstellingen legt overigens ook dwingende eisen op als het gaat om de manier waarop stichtingen worden ingezet. Voor nieuwe projecten van dezelfde initiatiefnemer, die met nieuw geld en nieuwe bezittingen start, mag niet zomaar een bestaande stichting worden gebruikt. Daarvoor moet telkens opnieuw goedkeuring gegeven worden en dus een aparte stichting zijn gevormd. Overigens mogen de bestuursleden wel dezelfde zijn. De trust- of escrow-rekeningen voor de inkomende en uitgaande gelden zijn ook afgescheiden per stichting. Dat zal in het algemeen een derdengeld- of trustrekening zijn bij een notaris of een advocatenkantoor. Allemaal regels om ervoor te zorgen dat bezit en beheer gescheiden blijven. In het prospectus zijn de statuten van de administrerende stichting doorgaans volledig opgenomen. Belangrijke informatie over zo’n stichting en tussentijdse veranderingen in de statuten zijn altijd verifieerbaar en dus controleerbaar bij het handelsregister.
Er is mij iets opgevallen. Gemiddeld krijg ik per jaar zo’n acht tot tien aanbiedingen om mee te doen in maatschappen of CV’s. Soms worden geen emissiekosten genoemd, vaak wordt er standaard 3% berekend. Een enkele keer wordt daarop een korting gegeven, bijvoorbeeld als je snel reageert op een aanbieding. Je moet dus heel precies kijken wat je uiteindelijke rendement is. Waarom is er niet meer eenheid en meer transparantie bij aanbieders als het gaat om die plaatsingskosten?
Het ontbreken van inzicht en overzicht van alle kosten is een handicap waar we allemaal mee moeten leven, zolang er geen uniforme richtlijnen zijn om de kosten precies op te splitsen. Anders dan in de Verenigde Staten is er op dit punt bij ons een grote mate van vormvrijheid in het aanbiedingsprospectus. Om de drie door u aangegeven methodes te volgen: de aanbieder kan de emissiekosten al verwerken in zijn eigen marge tussen aan- en verkoopprijs van het project, zonder die verder ergens te specificeren. Voor de belegger is dat het minst inzichtelijk en gelukkig komt dat ook niet veel voor. Tweede mogelijkheid: de initiatiefnemer biedt zelf een maatschapsproject aan en berekent behalve een zogenaamde front fee, waarin zijn belangrijkste vergoedingen zitten, tevens een percentage voor de kosten die de plaatsing met zich meebrengt. Omdat hij zelf initieert én aanbiedt, is hij flexibel in het verdelen van de kosten. Hij kan dus inderdaad kortingen geven om het aanbod aantrekkelijker te maken. De derde mogelijkheid is het uit handen geven van de plaatsing aan partijen als Adviesgroep Reyersen van Buuren. Haar vergoeding voor de selectie van projecten van initiatiefnemers en het bemiddelen naar en benaderen van potentiële investeerders is die eerder genoemde 3%. Zij zal ernaar streven dat de rendementsberekeningen die worden getoond, gebaseerd worden op alle werkelijke kosten, dus ook de emissiekosten. Vaak zal er dan een lager rendement naar voren komen, maar wel een zuiver rendement.
Ik krijg de laatste tijd heel veel aanbiedingen om mee te doen in beleggingen, zonder dat ik ooit om informatie heb gevraagd. Hoe kan dat, er is toch zoiets als bescherming van privacygevoelige informatie?
Om te beginnen kunt u het die aanbieders zelf vragen. Zij hebben de wettelijke én de morele plicht om u te vertellen hoe ze aan uw adres- en persoonsgegevens komen. Er kunnen immers ook fouten in staan die u wilt corrigeren. Of u wilt van die lijst afgehaald worden. Hoe komen dergelijke lijsten tot stand als u zelf geen medewerking verleent? Soms worden openbare registers aangeboord, soms kopen aanbieders lijsten met namen van beleggers uit andere projecten. Genoeg mogelijkheden. Twee jaar geleden is er gelukkig een wettelijk kader gekomen om een eind te maken aan het ongebreideld en ongecontroleerd samenstellen van adreslijsten voor allerlei doeleinden, zonder dat de betrokkene daar zelf enige grip op heeft. De nieuwe Wet Bescherming Persoonsgegevens zegt simpelweg: die gegevens mogen alleen worden gebruikt voor het doel dat de onderneming die de lijst samenstelde, destijds heeft gedefinieerd. Adviesgroep Reyersen van Buuren houdt zich strikt aan die regel, heeft een eigen relatiebestand opgebouwd en stelt haar relaties in de gelegenheid om op elk moment dat zij dit wensen uit de verzendlijst te worden verwijderd.
Ik ben zelf bezitter van een paar beleggingspanden en moet dus altijd rekening houden met tegenvallende onderhoudskosten in de toekomst. In de aanbiedingen van vastgoedmaatschappen die ik zie, wordt het mogelijk effect daarvan op het rendement niet altijd meegenomen. Tenminste, dat is mijn indruk. Hoe beoordelen jullie dat risico?
Bij elk type onroerendgoedproject hoort een behoorlijke analyse van het te plegen onderhoud in de toekomst, net als de mogelijke leegstand waarmee je als exploitant kunt worden geconfronteerd. Meestal is dat een aanname die wordt uitgedrukt als percentage van de huuropbrengsten, bijvoorbeeld 3% of meer per jaar. Soms is de verleiding groot om de onderhoudsreserve aan de lage kant te houden vanwege de gunstige invloed op het totale rendement. Het nadeel van zo’n ‘weinig vlees op de botten’-aanpak is dat het rendement snel omlaag duikelt als er onvoorzien groot onderhoud moet worden gepleegd. Vooral bij wat ouder vastgoed behoort dat altijd in de beoordeling te worden meegenomen, net als het leegstandsrisico.